Viime aikoina on nostanut päätään keskustelu siitä, mihin nykyisessä tilanteessa kannattaisi sijoittaa. Osakemarkkinoiden nousukausi on jatkunut kymmenen vuotta, samoin asuntomarkkinoiden.

Monen ajatus onkin, että korjausliike on tulossa pian ja tämän vuoksi enää ei kannata ostaa, vaan pikemminkin säästää rahaa, jotta voi sitten hetken päästä ostaa halvemmalla.

Tämä on sinällään järkevää, mutta ongelma on siinä, että on mahdotonta tietää koska korjausliike todella tulee.

Haluaisinkin lähestyä tätä asiaa vaihtoehtoiskustannuksen näkökulmasta.

Vaihtoehtoiskustannus

Vaihtoehtoiskustannus tarkoittaa sitä parasta tuottoa, joka jää saamatta kun tehdään valinta. Eli jos päätetään sijoittaa asuntoon, ei tätä rahaa voi enää käyttää osakkeisiin, ja päinvastoin. Kun tehdään yksi sijoituspäätös, niin mitä menetetään toisaalla?

Tehdään pieni esimerkkilaskelma havainnollistamaan ongelmaa.

Ostetaan sijoitusasunto Tampereelta. Asunnon velaton hinta on 100 000 euroa ja siitä saadaan kulujen, korkojen ja verojen jälkeen 2 500 € tuotto vuodessa.

Eli jos nyt päätetäänkin olla ostamatta yllä mainittu asunto ja odotetaan korjausliikettä, niin mitä tämä päätös tarkoittaa käytännössä?

Vuodessa menetetään 2 500 € tuotto. Jos korjausliike tapahtuu vaikkapa 2 vuoden päästä, on siinä ajassa menetetty 2*2 500 €= 5 000€ tuotto.

Toisinsanoen, tänään ostetun 100 000 euron asunnon hinta pitäisi laskea enemmän kuin 5 000 euroa kahdessa vuodessa, jotta korjausliikkeen odottaminen olisi ollut kannattavaa.

Finanssikriisin yhteydessä vuonna 2008 Tampereen kerrostalojen hinnat laskivat noin 6 % (laskua kesti puoli vuotta ja tästä 10 kuukauden päästä oltiin samoissa lukemissa kuin ennen kriisiä).

Jos vastaava korjausliike tulisi, tarkoittaisi se 6 000 € arvonalennusta asuntoomme.

Kriisin odottamisen kannattavuus

Kuinka kannattavaa korjausliikkeen odottaminen sitten on tuoton suhteen?

Jos kriisiä ei tule kahden vuoden päästä ja asuntojen hinnat eivät muutu, on hävinnyt 5 000 € menetettyinä tuottoina. Jos kriisi (eli 6 % hintojen lasku) tulee kahden vuoden päästä, on kriisiä odottanut voittanut 1 000 €.

Jos kriisin todennäköisyys kahden vuoden päästä olisi vaikkapa 70 %, on tuoton odotusarvo:

Jos kriisiä ei tule 0,3*5 000 € = 1 500 €.

Jos kriisi tulee 0,7*1 000 € = 700 €.

Jos kriisin todennäköisyys kahden vuoden päästä siis on 70 %, jää sitä odottavan tuotto keskimäärin pienemmäksi kuin nyt ostaneella.

Jokainen voi tehdä omat laskelmat vaihtoehtoisilla luvuilla, mutta tässä kuitenkin yksi näkökulma asiaa pohtiville.

Hinnat suhteessa palkkoihin En ole koskaan kuullut sanottavan, että ”asunnot muuten ovat melko edullisia, nyt kannattaa ostaa”. Jälkikäteen näin kyllä sanotaan.

Muistan pilapiirroksen, jossa Mauno Koivisto päivitteli asuntojen korkeita hintoja 80-luvulla ja mietti, että parempi olla kolmas kausi presidenttinä.

Oheisen Ylen tekemän taulukon mukaan asuntojen hinnat suhteessa tulotasoon ovat olleet kokolailla samalla tasolla 60-luvulta saakka.

Tulevaisuudessa on todennäköistä, että kasvavien kaupunkien hinnat nousevat ja kuihtuvien paikkojen laskevat, mikä muuttaa yo. taulukon lukujen suhteita, mutta se on toisen kirjoituksen aihe.

Viimeisen 60 vuoden aikana asunnot on siis maksettu keskimäärin 65 kuukaudessa (jos jostain syystä voisi käyttää koko palkan nollakorkoiseen lainaan ilman mitään kuluja).

Nousu- ja laskukausia toki tulee ja menee ja hinnat ja tulot elävät niiden mukaan. Kriisien ennustamiseen en itse uskalla lähteä, koska siinä lukujen valossa näyttäisi vetävän lyhyemmän tikun.

Mikään ei tietenkään ole varmaa, ja ehkäpä korjausliike on nyt todennäköisempi kuin se oli muutama vuosi sitten.

Oli korjausliike tuloillaan tai ei, toivottavasti kuitenkin tämä kirjoitus antoi yhden näkökulman lisää kun pohdit kannattaako nyt sijoittaa vai odottaa.