Olen nyt ollut kuukauden päivät täällä Espanjan Fuengirolassa ja tavannut paljon paikallisia toimijoita tutustuen paikalliseen asuntomarkkinaan.
En voi vielä sanoa olevani asiantuntija, mutta jonkinlaista käsitystä olen markkinasta saanut.
Ensimmäinen selkeä ero Suomen asuntomarkkinaan on asuntojen hallintamuoto. Täällä ei tunneta asunto-osakeyhtiötä vaan kerrostalot ovat asuntoyhteisöjä, eivät siis yhtiöitä.
Jokainen asunto on kiinteistö, ei osake kuten Suomessa. Kiinteistön omistaja vastaa kaikesta asunnon sisäpuolella olevasta tekniikasta eli esimerkiksi putket yhteisviemäriin asti ovat asunnon omistajan vastuulla.
Asunnot maksavat hoitovastikkeen tyyppistä maksua kuukausittain. Tällä maksulla katetaan yhteisten tilojen ylläpito, esimerkiksi uima-altaan ja viheralueiden huolto.
Hoitovastike on merkittävästi alempi kuin Suomessa. Esimerkiksi 75 m2 kolmion (joka täällä on two bed room) hoitovastike on noin 1-2 €/m2 kun Suomessa se on nykyään 4-6 €/m2, ellei jopa enemmän.
Isoin säästö vastikkeessa tulee luonnollisesti lämmityksestä, jota täällä ei juurikaan tarvita. Suomessa lämmitys on noin 40% hoitovastikkeesta. Lisäksi säästöä tulee hallinnon puutteesta, eli koska taloyhtiöille ei varsinaisesti tarvita isännöintiä tai hallitusta. Joskin joissain yhtiöissä on jonkinlainen talonmies/isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtajan tilalla on presidentti.
Ja koska talo ei ole yhtiö eikä se omista mitään, se ei myöskään voi ottaa lainaa esimerkiksi remonttia varten. Tällöin jos taloyhteisö haluaa tehdä vaikkapa julkisivuremontin, säästetään siihen yhdessä rahaa etukäteen keräämällä ylimääräistä vastiketta kuukausittain.
Kiinteistöremontit ovat täällä merkittävästi edullisempia johtuen mm. ilmastosta. Julkisivuremontti on tyypillisesti vain reikien paikkausta ja maalausta. Kun taas Suomessa julkisivuun pitää laittaa eristeitä ja kerroksia.
Edellä mainitun 75 m2 asunnon julkisivuremontin hinta oli noin 3000 euroa, eli 40 €/m2. Suomessa julkkarit maksavat melkeinpä minimissään 400 €/m2.
Asunnon omistaminen Aurinkorannikolla on siis huomattavasti edullisempaa kuin Suomessa. Ei ole niin iso riski ostaa vanhan yhtiön asuntoa kuin Suomessa. Siis siinä mielessä, että siihen ei voi tulla 100 000 euron remontteja, mitä Suomessa voi hyvinkin käydä jos putki- ja julkisivuremontti ovat tekemättä.
Samoin sijoittajan näkökulmasta asunnon omistaminen täällä on houkuttelevaa. Vuokratuotot ovat noin 7-10 % luokkaa. Tuotto riippuu paljon omistajan aktiivisuudesta. Parhaat tuotot saa kesäkuukausilta, jolloin vuokra on nelinkertainen talvikauteen nähden. Kesällä siis saa vuokraa viikossa saman verran kuin talvella kuukaudessa.
Mutta viikkovuokraaminen vaatii paljon vaivannäköä, jotta asukkaan loma menee hyvin.
Korkean vuokratuoton lisäksi asunnon omistaminen täällä on siinä mielessä mielekkäämpää, että sitä voi käyttää itse. Minulla ei varsinaisesti ole tarvetta mennä lomalle hervantalaiseen yksiöön, mutta Benalmadenan kolmiota käytän erittäin mielelläni.
Vuokratuoton lisäksi asuntojen omistajat ovat saaneet mukavaa arvonnousua viime vuodet. Asunnoista on huutava pula ja esimerkiksi Espanjan keskuspankin arvion mukaan Espanjaan tarvittaisiin 600 000 uutta asuntoa. Samaan aikaan 4 miljoonaa asuntoa on väärässä paikassa.
Aurinkorannikko on siinä mielessä täydellinen sijainti, että se on:
- Kaukana Euroopan sota-alueilta
- Sää on lähes täydellinen
- Se kuuluu EU:hun eli matkustaminen ja byrokratia suomalaisille on helppoa
- Kieli on maailmanlaajuisesti puhuttua ja melko helppo oppia
Eli kysyntää asunnoille täällä on ympäri maailman. Malagan lentokentälle on suorat yhteydet 150:een kaupunkiin. Parhaillaan heillä on työn alla saada lisää suoria yhteyksiä mm. Amerikkaan, Kanadaan ja Qatariin. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että yhä useampi varakas ihminen päätyy Aurinkorannikolle, mikä nostaa asuntojen hintoja.
On myös puhetta, että Malagasta (Malaga valley) tulee uusi Silicon Valley. Esimerkiksi Google on perustamassa sinne kyberturvallisuuskeskuksensa ja investoi $650 miljoonaa seuraavan viiden vuoden aikana. Mikäli tämä trendi jatkuu, tulee kiinteistöjen hinnat alueella nousemaan jatkossakin.
Kysynnän lisäksi myös psykologia vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin täällä, sillä kaupankäyntikulut ovat korkeat. Asunnon ostamisen yhteydessä maksetaan varainsiirtoveroa 7 % ja muita kuluja noin 3 %. Eli kauppahinnan päälle transkatiokuluja 10 %. Tästä seuraa se, että mikäli haluaa asunnostaan omat pois, pitää asunto myydä aina vaan kalliimmalla. Ja nämä nousuportaat ovat kuluista johtuen kymmeniä prosentteja, kun taas Suomessa matalahkot transaktiokulut eivät tuo samanlaista psykologista hinnankorotustarvetta.
Kaiken kaikkiaan ensi vaikutelma Costa Del Solin asuntomarkkinaan on hyvä ja olen saanut luotua hyviä kontakteja tänne. Mikäli asunnon ostaminen täältä kiinnostaa, ole rohkeasti yhteydessä allekirjoittaneeseen.