Asuntosijoittamista on perinteisesti pidetty vähäriskisenä tapana tuottaa passiivista tuloa ja rakentaa vaurautta. Tuottojen optimoimiseksi ja riskien vähentämiseksi sijoittajat käyttävät erilaisia strategioita, jotka on räätälöity sijoittajan taloudellisten tavoitteiden, riskinsietokyvyn ja markkinaolosuhteiden pohjalta. Nämä asuntosijoittamisen strategiat/riskiprofiilit voidaan jakaa kolmeen eri luokkaan; Core, Value-Add ja Opportunistic.

Asuntopehtoorin blogissa on aiemminkin (2019) käsitelty näitä strategioita, joten tämä teksti on osin kertaava ja osin aiempaa täydentävä koonti, joka sitoutuu myös nykyiseen markkinatilanteeseen, jossa talouden näkymät ovat muuttuneet globaalilla tasolla niin dramaattisesti, että se heijastuu vahvasti myös siihen, millaisena kyseiset strategiat näyttäytyvät sijoittajille.

Ennen paneutumista näihin strategialuokkiin tarkemmin, selvitetään lyhyesti, mitä tässä yhteydessä tarkoitetaan riskillä. Kun puhutaan sijoittamisen riskistä em. riskiprofiileihin liittyen, voidaan riskin katsoa koostuvan kahdesta osasta: kiinteistön fyysisistä ominaisuuksista, kuten sen kunnosta ja sijainnista, sekä velkavivun suuruudesta, joka tekee sijoituksesta herkemmin suhdanteisiin (erityisesti korkojen muutoksiin) reagoivan. Näistä kahdesta tekijästä muodostuvan riskin ja odotetun tuoton välinen suhde onkin kyseisten sijoitustrategioiden tärkeimmät luokittelun kriteerit.

Core, Value-Add ja Opportunistic – kerrataan mistä on kyse

Core ja sen hieman riskisempi ystävä Core+

Core-sijoitusstrategiaa voidaan kutsua kiinteistösijoittamisen peruskallioksi. Se on konservatiivinen ja vakaa sijoitustapa, joka on suunniteltu tuottamaan tasaisia tuloja sitoutumalla sijoitukseen pitkällä aikavälillä. Coressa keskitytään hankkimaan kiinteistöjä hyviltä sijainneilta, vakaalla kassavirralla, vakiintuneilla ja vähäriskisillä vuokralaisilla. Core-strategian mukainen sijoituskohde voisi olla esim. uudiskohde, keskeisellä sijainnilla Tampereen keskustasta. Korkeat fundamentaalit merkitsevät pääsääntöisesti myös korkeaa hankintahintaa, jolloin arvonnousun sijaan ensisijaisena tavoitteena onkin ennustettavan tasaisen tuoton lisäksi vähäinen työvaade eli tuoton passiivisuus.

Hyvän maantieteellisen sijainnin vuoksi Core-sijoituksen likviditeetti on yleensä kohtuullinen (kiinteistösijoitukseksi, markkinatilanne tosin vaikuttaa tähän). Core-sijoituksia verrataan usein joukkovelkakirjasijoituksiin, sillä ne pystyvät tuottamaan vakaata kassavirtaa hyvin pienellä vaivalla. Joukkovelkakirjoihin nähden Core-sijoitusten tuotto-odotus on historiallisesti kuitenkin hieman korkeampi (6-11 % IRR, Suomessa Core-asuntosijoittajan tuotto-odotus n. 4 %). Core-sijoittajat käyttävät yleensä konservatiivista velkavipua (<40 %) tai sijoittavat kokonaan käteisellä riskien vähentämiseksi ja vakauden ylläpitämiseksi. Core soveltuu riskiä välttäville sijoittajille ja on mm. eläkerahastojen ja instituutioiden suosima strategia.

Matalamman riskiprofiilin vuoksi Core-sijoituksilla on taipumus tuottaa alhaisempaa tuottoa kuin Core+-, Value-Add- ja Opportunistic- sijoitukset. Core Plus-sijoitukset eivät ole yhtä korkealaatuisia tai sijaitsevat hieman Core-sijoituskohdetta heikommilla alueilla. Ne eivät kuitenkaan vaadi isoja kunnostuksia. Core+-sijoituskohde voisi olla esim. 10-15 vuotta vanha kohde isommassa kaupungissa, johon on tulossa pienempiä yhtiökorjauksia.

Core+ tarjoaa sijoittajille yleensä enemmän hyödyntämätöntä potentiaalia Core-sijoituksiin verrattuna; sijoittaja voi esimerkiksi lisätä kassavirtaa kevyillä peruskorjauksilla, parantamalla johtamisen tehokkuutta (isännöinti/hallitustyöskentely) ja/tai parantamalla vuokralaisainesta tai korottamalla vuokraa. Core+-sijoituksissa velkavipu on hieman Corea korkeampi, 40-60 %, ja potentiaalinen tuotto nousee muutamalla prosentilla.

Value-Add

Value-Add strategiassa pyritään nimen mukaisesti luomaan lisäarvoa hankkimalla kiinteistöjä, joilla on realisoimatonta potentiaalia. Value-Add kohteissa voi olla käyttöasteen vajautta tai kohde voi kaivata isompia perusparannuksia. Tämä mahdollistaa sen, että sijoittaja voi ostaa kiinteistön alle markkinahinnan ja sitten työskennellä lisätäkseen käyttöastetta tai korjata mahdollisia fyysisiä puutteita esim. pintaremontilla, nostaen kohteen markkina-aseman Core-luokkaan.

Esimerkki Value Add- kohteesta voisi olla vanhempi asunto, jota ei ole ylläpidetty remontoimalla, mikä on taas johtanut vuokratason laskuun ja tyhjiin kuukausiin. Remontoimalla sijoittaja saa nostettua kohteen käyttöastetta ja vuokratasoa, jolloin sijoittajan on mahdollista myydä kohde korkeampaan markkinahintaan. Value-Add-strategiaan liittyy kohtalainen riskitaso ja velkavipu (60-75 %), mutta se tarjoaa myös mahdollisuuksia Core-sijoituksiin verrattuna korkeampaan tuottoon.

Opportunistic

Opportunistinen strategia on aggressiivisin, luonteeltaan spekulatiivisin ja riskialttein mainituista sijoitustrategioista. Toisaalta se tarjoaa myös mahdollisuuden parhaimpaan tuottoon. Kyseessä on usein enemmänkin kiinteistön kehityshanke kuin perinteinen asuntosijoittaminen. Näihin sijoituksiin liittyy monesti erittäin monimutkaisia kiinteistökauppoja ja/tai ”ground-up” rakennuttamista, jotka edellyttävät syvällistä markkinaolosuhteiden ymmärtämistä.

Yleensä nämä kiinteistöt tuottavat hyvin vähän tai ei lainkaan kassavirtaa, ja arvonnousu realisoituu vasta useamman vuoden päästä joko myyntivoittona tai kassavirtana. Opportunistic-strategiassa omaisuutta säilytetään tyypillisesti Value-Add strategiaa pidempään, esimerkiksi 3-7 vuotta. Projektit toteutetaan suurella velkavivulla (50-100 %), mikä tekee niistä riskialttiimpia kuin Core, Core+ tai Value-Add.

Suuremman riskin vuoksi tässä sijoitusluokassa on yleensä vähemmän kilpailua, mikä antaa taitaville sijoittajille mahdollisuuden löytää ainutlaatuisia mahdollisuuksia. Esimerkki opportunistisesta sijoituksesta on mm. Asuntopehtoorin perustaja Miika Vuorensolan KVR-hankkeena Pirkkalan keskustaan alkukesästä valmistuneet asuinkerrostalot.

Strategiat nykyisen asuntomarkkinatilanteen valossa

Asuntomarkkinat liikkuvat syklisen luonteensa vuoksi ympyrää ja tämän syklin eri vaiheissa avautuu mahdollisuuksia hyödyntää vaihtelevasti eri riskiprofiilien strategioita. Hajauttaminen on kuitenkin avain myös tässä suhteessa; hajautus eri kiinteistötyyppien ja sijoitusstrategioiden välillä auttaa vähentämään riskejä, lieventää tappiota ja auttaa tarttumaan mahdollisuuksiin kiinteistösyklin eri vaiheissa. Hajautetulla salkulla on paremmat mahdollisuudet selvitä markkinoiden väistämättömistä heilahteluista – venekin pysyy pinnalla paremmin, kun ei kasaa kaikkea painoa samalle puolelle.

Jos minun pitäisi kuvailla Core-sijoituksia sanoisin, että ne ovat ”parasta tylsää”- ns. joka sään sijoituksia, joiden kanssa voi mennä vähiten pieleen. Niillä on pisin hyvän ajoituksen ikkuna asuntomarkkinasyklissä. Ihanteellisimmat ostoajat ovat kiinteistösyklin (lue lisää) alkupäässä (ts. romahduksen jälkeen) ja tuotto laskee syklin edetessä mm. hankintahintojen noususta johtuen.    Value-Add strategian mukaisten sijoitusten hankinnan paras ajankohta sijoittuu suunnilleen samoin kuin Core-sijoitustenkin, tosin Value-Add-sijoitusten lyhyemmän sitoutumisaikavälin vuoksi ajoitus on huomattavan tärkeää. Uskallan jopa väittää, että Value-Add strategian onnistumiseen eniten vaikuttava asia on juuri ajoitus. Hyvät mahdollisuudet häviävät kysynnän kasvaessa noustessa kohti syklin huippua ja sijoituksesta kannattaa osata myös irtautua hyvissä ajoin ennen markkinoiden laskusuhdannetta, toisin kuin Core- ja Core+-sijoituksista, joita kannattaa pitää syklin yli.  Syklin alkuvaiheen sijoittaminen soveltuu myös opportunistiseen sijoittamiseen. Opportunistista sijoituspotentiaalia voi kuitenkin ilmaantua eri syistä myös suhdannesyklin kaikissa muissa vaiheissa. Opportunististen sijoittajien kannattaakin markkinan ajoittamispyrkimyksen lisäksi kiinnittää huomiota muuttovirtoihin ja aluekehitykseen, joiden myötä kaupunkien sisäisten alueiden potentiaalissa saattaa infran kehityksen myötä avautua mahdollisuuksia. Myös syklin lopulla, laskevassa markkinassa, makrotalouden myllerryksen ja epävakauden lisääntymisen aiheuttaessa taloudellisia vaikeuksia ja ajaessa hintoja alas, on mahdollista löytää sijoituskohteita merkittävällä lisäarvopotentiaalilla.

Blogissa on nostettu monesti esille se, miten velkavipu tekee asuntosijoittamisesta kannattavaa. Tämän lisäksi velkavipu kuitenkin altistaa myös korkojen nousujen aiheuttamalle kokonaistuoton laskulle. Siinä missä Core-sijoitukset ovat matalamman vivutuksen ansiosta vähemmän alttiita korkosuhdanteille Value-Add ja opportunististen sijoitusten menestys riippuu vahvasti markkinoiden ajoituksesta ja kyvystä turvata edulliset rahoitusehdot. Value-Add-strategian sijoitukset voivat myös helposti jäädä korkojen noustua sijoittajalle käsiin, ja kun strategia pohjautuu suhteelliseen lyhyeen pitoaikaan, tämä on kaukana optimaalisesta. Sijoittajan, joka valitsee korkeamman riskin profiilin, on otettava huomioon kokonaisuus ja myös oltava valmis ottamaan kantaa niin talouden kehitykseen kuin omaisuuden tulevaisuuteen.