Äärimmilleen yksinkertaistettuna asuntosijoittaminen on passiivista. Ei tarvitse kuin antaa vuokralaisen asua ja maksaa vuokraansa!
Käytäntö on toki erilaista, sillä jääkaapit hajoavat, uunista palaa lamppu ja naapurit meluavat. Näistä ja tuhannesta muusta asiasta vuokralainen helposti ottaa yhteyttä vuokranantajaan, että voitko tehdä asialle jotain.
Se siitä passiivisuudesta. Tämän vuoksi osakesijoittaminen onkin paljon passiivisempaa ja (indeksi)rahastot vielä piirun verran passiivisempia, koska ne eivät kutsu sinua yhtiökokoukseen.
Tätä varten olen aikanaan rakentanut Huolenpitopalvelun, jonka idea on tuoda rahastojen passiivisuus ja suoran asunto-omistamisen hyvät puolet asuntosijoittajan saataville.
Palvelun pihvi on, että asiakkaan ei tarvitse tehdä muuta kuin katsoa vuokrien kilahtavan tilille joka kuun 5. päivä. Me hoidamme asuntoasi kuin omaamme.
Tässä on vielä sellainen bonus, että koska me takaamme vuokranmaksun, laskee asiakkaan riskitaso hieman. Tämä on auttanut muutamia asiakkaita rahoitusneuvotteluissa.
Mutta mitä asuntosijoittaja voi tehdä kun asunto on vuokrattu ja vuokrasuhde rullaa?
Asuntosijoittajalle saattaa tulla tarve tehdä jotain. Mitä enemmän tekee, sitä parempi tuotto? Vuokranantaja voi kysyä vuokralaiselta onko kaikki ok? Käydä katsomassa asunnon kuntoa, tehdä pieniä korjauksia, lähettää joululahja.
Neuvoni on, että älä tee mitään. Jos se ei ole rikki, älä korjaa sitä. Voi olla vaikea uskoa, että parhaimmillaan asuntosijoittaminen todella on passiivista. Sinun ei tarvitse tehdä mitään ja tuotto pysyy hyvänä.
Tietysti kannattaa käyttää pelisilmää, että mikä tekeminen tuottaa lisäarvoa (esim. joululahja) ja mikä ei (puolivuosittainen tarkastuskäynti). Nämäkin riippuvat paljon vuokralaisesta ja voikin olla paikallaan kysyä häneltä vuokrasuhteen alussa, että kuinka hän haluaa toimittavan.
Voi jopa olla niin, että kokonaistuotto on parempi kun ei tee mitään. Jos vuokralainen kokee yhteydenotot häiritseväksi, hän saattaa muuttaa pois aiemmin kuin muuten olisi, koska ei kehtaa ottaa asiaa esille.
Ja jos asuntosijoittamista miettii liiketoimintana, niin tämä on jopa vähän epäintuitiivista. Normaalisti jos firman puhelin lakkaa soimasta, on yritys pulassa. Asuntosijoittajalla taas tilanne on sitä parempi mitä vähemmän puhelin soi.
Tämän vuoksi pyrin itse asettamaan vuokratason hitusen markkinahintaa alemmaksi. Muutaman prosentin menetetty tuotto on pientä sen hyödyn rinnalla, jonka saan etsimällä uuden ostokohteen tai kehittämällä Asuntopehtooria. Jos siis vaihtoehtona olisi sopia vuokralaisen kanssa seinän maalaamisesta tai neuvotella myyjän kanssa asunnon hinnasta, valitsen jälkimmäisen aina, koska sen tuotto ja mielekkyys ovat paljon paremmat minulle.
Toki on myös niin, että mikäli vuokranantaja ulkoistaa asuntonsa hoidon Huolenpitopalveluumme, ei hänen tarvitse murehtia vuokralaisen yhteydenotoista, jolloin voidaan hakea maksimivuokra. Toki silloinkin vuokranantaja kantaa riskin suuremmasta vaihtuvuudesta.
Yhteenvetona, asuntosijoittamisen kokonaiskannattavuus tulee maksimoitua sillä, että saattaa salkkunsa sellaiseen malliin, ettei se vaadi työtä kuin harvoin. Tällöin sijoittaja voi keskittyä itselleen enemmän lisäarvoa tuottaviin projekteihin, vuokralainen luultavasti on tyytyväinen ja kaikki vain toimii.
Osta siis asunto, stabiloi se ja nauti matkasta. Stabilointi tarkoittaa sitä, että vuokralainen asettuu kotiinsa ja ymmärtää mitä kaikkea vuokrasuhteeseen kuuluu (vuokranmaksu, ongelmatilanteet, irtisanominen, asunnon hoitaminen, viestintä) sekä sitä, että omistajan asiat (lainanhoito, vastikkeen maksu, vuokranmaksun seuranta) ovat järjestyksessä.
Jos taas haluaa ”huslata” asunnon kanssa jatkuvasti, voisi Airbnb olla hyvä vaihtoehto. Siinä voi oman työn konvertoida paremmaksi vuokratuotoksi. Haasteena toki on, että se ei skaalaudu kovin hyvin. Lakanoiden vaihtamisen vaihtoehtoiskustannus on aika korkea pidemmän päälle.