Korkojen noustua asuntosijoittamisen kannattavuus on heikentynyt ja sijoittajat pohtivat pitäisikö sijoitusasunto nyt myydä.
Yksiselitteinen vastaukseni on ei. Se on vähän sama kuin myisi osakkeita ison laskun jälkeen. Toki emme ole nähneet isoa, tai oikein edes pientä laskua asuntomarkkinoilla. Toisaalta jos nyt on pakko myydä asunto, kannattaa varautua härskeihin tarjouksiin.
Asuntosijoittamista tulee tehdä pitkällä aikavälillä. Yksi syy on suuret transaktiokulut. Asunnon ostaminen ja myyminen on kankeaa. Ostettaessa verottaja nappaa aina 2 % tuoton heti kättelyssä. Myydessä välittäjä nappaa toisen mokoman ja kolmannes voitoista menee jälleen verottajalle. Asuntoja ei siis voi treidata kuten osakkeita.
Sijoitusasuntoa ostettaessa tulee miettiä sen kannattavuus pitkällä aikavälillä. Jos ja kun asunnon tuottovaade on vakio, elää asunnon hinta suhteessa vuokriin, vastikkeisiin ja korkoihin. Toisin sanoen, jos sijoitustuotteet laittaa järjestykseen tuottovaatimusten suhteen, on se viime vuodet näyttänyt suurin piirtein tältä:
- Osakkeet 8 %
- Asunnot 4 %
- Korot 0 %
Kun aiemmin korkosijoituksista ei saanut tuottoa, siirtyi pääoma osakkeisiin ja asuntoihin, joiden arvostustasot nousivat. Nyt kun koroista alkaa taas saamaan tuottoa, tulee siitä kilpailija asunnoille ja osakkeille. Tai miten sen ottaa, onko 2 % korkotuotto hyvä inflaation ollessa 8 %? Toki se on parempi kuin 0 % tuotto.
Mutta ymmärrettävästi joku miettii, että miksi sijoittaa asuntoon 4 % tuotolla ja saada vaivaksi vuokrasuhteen hoitaminen kun korkotililtä saisi 2 % tuoton. Eli onko tuo vaiva 2 % arvoista? Jos ei ole, kannattaa harkita Huolenpitopalvelua. Silloin tästä vaivasta pääsee eroon ja tuotto laskee kenties 3,8 prosenttiin.
Kun tätä pohdintaa käyviä on tarpeeksi, alkaa asunnon tuottovaade nousta. Jos pidetään vakiona, että asunnon tulee tuottaa 4 prosenttiyksikköä enemmän kuin korkosijoituksen, tulisi asuntosijoituksen nyt tuottaa noin 6 %.
Mikäli asunto tuottaa vuokraa nettona 6000 € vuodessa, neljän prosentin tuottovaateella siitä on voinut maksaa 150 000 €.
Nyt kuuden prosentin tuottovaateella samasta asunnosta voi maksaa 100 000 €.
50 000 € eli 30 % alennus asunnossa on mahdoton, kukaan ei myy sitä tuohon hintaan. Paljon aiemmin rakennusliikkeet lopettavat asuntojen rakentamisen. Siellä puolen inflaatio nostaa koko ajan rakentamisen hintaa eli heillä on pikemminkin paine nostaa hintoja.
Käytännössä markkina hakee siis parhaillaan uutta tasapainoa. Tuottovaateen tulee nousta, mutta niin pitäisi asuntojen hintojenkin. Tämä on mahdoton yhtälö.
Korkotaso toki voi laskea yhtä nopeasti kuin se on noussutkin, mutta siinäkin menee aikaa. EKP:lla on yhä painetta nostaa korkotasoa.
Samoin hoitovastikkeissa on nousupainetta ja käsittääkseni konsensus on, että keskimäärin taloyhtiöt joutuvat perimään yhden ylimääräisen vastikkeen vuodessa. Mikäli tämä on uusi normaali kulutaso, tulee vastikkeisiin noin 8 % (=1/12) korotus ensi vuonna. Tämä luku vastaa juurikin tämän vuoden inflaatiota.
Viimeinen liikkuva osa asuntosijoituksen kannattavuuslaskelmassa on vuokrataso. Vuokrasopimuksissa on tyypillisesti käytetty elinkustannusindeksiä korotusperiaatteena. Mikäli siinä ei ole kattoa, on nyt mahdollista tehdä noin 8 % vuokrankorotuksen. Tämä korotus nostaisi yllä mainitun asunnon tuoton noin 6500 euroon ja 6 % tuottovaateella asunnon arvon noin 110 000 euroon (4 % tuottovaateella 164 000 €).
Vuokrankorottamisen mahdollisuus riippuu käytännössä täysin asunnon sijainnista, koosta, kunnosta ja tarjonnasta. Eli siitä, minkälainen kysyntä sille on. Yksiö tai kaksio kasvukeskuksessa ratikan varrella on aika varma tuote. Huonokuntoinen asunto kuihtuvassa paikassa ei ehkä niinkään. Tässä muuten tulee esiin kyseisten asuntojen riskitaso. Ensimmäisen vuokratuotto on ollut matala, koska sen saa varmasti vuokrattua. Jälkimmäisen vuokratuotto on ollut korkea, koska uudelleenvuokraus on epävarmempaa.
Asuntomarkkinan hakiessa tasapainoaan on oletettavaa, että kaikki nämä komponentit lähestyvät toisiaan. Tuottovaade nousee vähän, hinnat laskevat vähän, vuokrat nousevat vähän.
Pitkän aikavälin asuntosijoittaja katsookin jo mahdollisen tulevan taantuman yli. Mikäli ei usko, että asuntojen hinnat voivat laskea 30 %, voi nyt tehdä hyviä kauppoja. Jos siis luottaa siihen, että vuokra-asunnoille on kysyntää yhä 5-10 vuodenkin päästä.
Negatiivinen skenaario asuntosijoittajalle on, että korot ja hoitovastikkeet jatkavat nousuaan mutta vuokrat nousevat hyvin maltillisesti tai eivät lainkaan.
Neutraali skenaario on, että korot nousevat vielä vähän ja sitten stabiloituvat. Hoitovastikkeet nousevat nyt ja stabiloituvat sitten. Vuokrat nousevat kohtuullisesti tulevina vuosina.
Positiivinen skenaario on, että korot nousevat vielä vähän, mutta kääntyvät sitten laskuun. Hoitovastikkeiden korotuspaineet vähenevät energian hinnan laskettua. Vuokrat nousevat reippaasti tulevina vuosina rakentamisen vähennettyä mutta kysynnän säilyessä hyvänä.
Näiden välissä on vielä monta eri kombinaatiota (esim. korot nousevat mutta myös vuokrat nousevat), ja niiden realisoitumisille on eri todennäköisyyksiä. Näitä skenaarioita ja todennäköisyyksiä kannattaa pohtia ja säätää oma riskitaso sen mukaiseksi.
Kaikkeen sijoittamiseen ja yrittämiseen kuuluu, että välillä on laihoja ja välillä lihavia vuosia. Nyt on menossa asuntosijoittajan laiha vuosi, aika näyttää kuinka pitkä se on. Mutta pitkän aikavälin kannattavuudesta en ole huolissani.
2 Comments
Mielestäni artikkeli on kirjoitettu hieman harhaanjohtavasti. Muutamat pointit:
– Jos pohtii sijoitusasunnon myyntiä tällä hetkellä, ei tilanne ole yhtään sinnepäinkään sama, että myisi osakkeita ison laskun jälkeen. Kyse on siitä, että myy asunnon mahdollisesti ennen laskun alkua. Emme ole vielä nähneet dramaattista pudotusta asunto-osakkeissa.
– Ja jos voimme varautua härskeihin tarjouksiin, eikös silloin kirjottaja povaa juuri melkoista laskua asunto-osakkeisiin? Artikkeli antaa kuvan, ettei sellaista kuitenkaan ole näköpiirissä ja on turhaa ottaa asiasta stressiä.
– Velkavipu on ollut viimeisen vuosikymmenen teema. Pohdin, että mistä kohteesta näinä aikoina voi saada 4% tuoton jos kohde on vaikka vivutettu 70 prosenttisesti? Esim. jos kyseessä on Tampere ja keskustan huoneiston vuokran ollessa 700 euroa, vastikkeen 150 ja asunnon ostohinnan ollessa 150k euroa, tuotoksi tulee 4,4%. Vivun ollessa 70 ja koron vaikkapa nyt 3,5%, tuotoksi tulee 2,45. Opon tuotoksi tässä skenaariossa tulee 6,5. Kun tähän liittää vaikkapa huolenpitopalvelut ja esim. yhden tyhjän kuukauden, prosentit sulavat entisestään. Näiden lukujen valossa on selvää, että asuntojen hinnat tulevat alas tuottovaateiden kasvaessa.
– Mielestäni isoin ongelma tässä onkin se, että 2010-luvulla mukaan on tullut niin paljon uusia asuntosijoittajia, jolloin asuntojen hinnat ovat pumpattu täyteen ilmaa (ilmaisen rahan efekti). Kun asunnot ovat ostettu nollokorkoaikaan kovaan rahaan, on monella todella puntti tutisemassa, sillä samaan aikaan varallisuusarvot tulevat alas ja kustannukset kasvavat. Myöskään vuokrissa ei ole nousupainetta – ainakaan pk-seudulla. Tämänkin valossa ne, jotka ovat ostaneet asunnot viime vuosina kovalla vivulla, vaihtuvalla korolla ja vaikkapa ei niin halutuilta alueilta, saattavat vahvasti olla tilanteessa, jossa myynti on kenties pakko toteuttaa. Luonnollisesti tämä tulee tapahtumaan ostohintaa alemmalla hinnalla. On myöskin absurdia olettaa, että kaikki tähän nousukausiin mukaan lähteneet sijoittajat ovat tehneet kotiläksyt harrihuru -tyyliin, joten kellään ei pitäisi olla tässä tilanteessa mitään hätää.
– Näinä aikoina vuokrasopimuksiin kirjoitetuilla korotusehdoilla ei ole kovin suurta merkitystä (esim. pk-seutu). Vuokrat kun määräytyvät Suomessa kysynnän ja tarjonnan perusteella. Kun tarjontaa on enemmän kuin kysyntää, vuokrat laskevat pakostikin, eikä korotusta pystytä tekemään. Pk-seudulla on tilanne, jossa asuntoja on vapaana tuhansittain enemmän kuin verrattuna pre-korona aikaan. Lisäki viime vuonna ainakin Helsinki oli muuttotappiokunta. Markkinat tottakai hakevat tasapainon, mutta siihen voi todella mennä tovi. Esim. Vantaan Kivistöön on rakennettu valtavasti uusia asuntoja, eikä niissä ole mitään vikaa, mutta kun samalla rahalla saa kilometrikaupalla lähempänä keskustaa asunnon, valinta kohdistuu monesti sinne.
– Kirjoittaja mainitsee, että 50k alennus 150k asunnosta on mahdoton. Se ei välttämättä ole mahdoton, vaikkakin epätodennäköistä, sillä joku ostaa sen pienemmälläkin alella. Rakentajat sen sijaan lopettavat vastaavien huoneistojen valmistuksen, mikäli se ei ole kannattavaa. Tämän jälkeen markkina hakee tasapainon niin, että jossain kohtaa vastaaville asunnoille saattaa olla taas kysyntää ja rakentajat alkavat niitä rakentamaan. Tässä toki saattaakin mennä tovi. Ongelma on kuitenkin se, että joku yksityinen henkilö joka on maksanut asunnosta 150k, joutuu sen kustannuksien nousun takia myymään suurellakin tappiolla. Siinä ei juurikaan auta todeta, että pitkällä aikavälillä sulla ei ole hätää. Tämä velka-aspekti tästä tekeekin kinkkisen. Mikäli on säästänyt osakkeisiin pientä puskuria ilman velkarahaa, on tottakai helppo todeta, että ei hätää, kyllä laskun jälkeen tulee aina nousu. Harva vaan ostaa asuntoja käteisellä, joten 3,5% kokonaiskorko tuntuu varmasti toooodella monen kukkarossa.
– Hämmentävää on myös, että kirjoittaja näkee, ettei asuntojen hinnat voisi laskea 30%. Miksi eivät voisi? Onhan Nasdaq indeksikinkin ytd -34%. ” Mikäli ei usko, että asuntojen hinnat voivat laskea 30 %, voi nyt tehdä hyviä kauppoja”. Tekstin alussa kuitenkin suositellaan varautumaan härskeihinkin tarjouksiin. Eikös sillä viitata nimenomaan melkoiseekin laskuun?
– Itse näen tämänhetkiset markkinat hieman skeptisemmässä valossa kuin kirjoittaja. Saatan toki olla täysin väärässäkin.
Oli oikein tarkkanäköinen ja alkuperäistä kirjoitusta täydentävä/perkaava kommentti Rasmukselta. Samaa mieltä. Hyvä, ja ajankohtainen kirjoitus myös Miikalta, tuli siinäkin eri skenaarioita otettua huomioon.