Juuri tulleen tiedon mukaan inflaatio Suomessa on 8,1 %. Se on nelinkertainen EKP:n kahden prosentin tavoitteeseen. Nojatuoliekonomit piikittelevät toisilleen inflaation väliaikaisuudesta tai pysyvyydestä.
Mutta kuinka toimii asuntoijoittaminen korkean inflaation ympäristössä?
Inflaatio on todella hankala ja epäintuitiivinen käsite. Perimmiltään se tarkoittaa rahan arvon laskua. Eurolla saa tänään enemmän kuin huomenna, sillä huomenna sen arvo on laskenut. Tästä johtuen eurot kannattaa laittaa tuottamaan koska tilillä pidettynä niiden arvo laskee.
Todellisuudessa euron arvo ei laske vaan tavaroiden ja palveluiden hinta nousee. Euro on huomennakin euro, mutta bensa ja leipä ovat kalliimpia, joten niitä saa eurolla vähemmän.
Tästä johtuen inflaatio ei ole kaikille sama. Bensan hinnan nouseminen ei haittaa henkilöä, joka ei käytä autoa. Käytännössä siis inflaatiota mitataan korilla tuotteita, joita ihmiset keskimäärin käyttävät. Nyt näiden tuotteiden hinta on noussut keskimäärin 8,1 % vuoden takaiseen.
Nyt on hyvä alleviivata paria seikkaa.
- Tämä ei välttämättä tarkoita, että juuri sinua kiinnostavat tuotteet kallistuvat.
- Kyseessä on vuosinousu eli hinnat eivät nouse joka päivä tai kuukausi 8,1 %. Jos puolen vuoden päästä hinnat laskevat, laskee myös tammikuun inflaatioluku verrattuna tämän hetken lukuun.
Toki korkea inflaatio on myös jossain määrin korotusautomaatti, eli se mahdollistaa myös sellaisten tuotteiden hintojen noston joihin ei korotuspainetta luonnostaan kohdistuisi.
Asuntosijoittaminen korkean inflaation ympäristössä
Perinteisesti on sanottu, että kiinteistöt ovat hyvä inflaatiosuoja. Tämä johtuu siitä, että niiden tuotto eli vuokra ja arvonnousu ovat tyypillisesti seuranneet inflaatiota. Lisäksi asunnot ovat luonteeltaan stabiili omaisuuslaji, jonka arvo ei heittele yhtä hurjasti kuin osakkeiden, joten niiden omistaminen on psykologisesti helpompaa kuin osakkeiden.
Mielestäni käteinen on itseasiassa hyvä ”inflaatiosuoja” lyhyellä aikavälillä. Jos esimerkiksi osakkeiden arvot laskevat inflaation johdosta, voi käteisellä ostaa osakkeita enemmän kuin aiemmin olisi voinut. Inflaatiosuoja on lainausmerkeissä koska assettien ostaminen ei varsinaisesti tuo suojaa, mutta voi kuitenkin parantaa kokonaistuottoa.
Toki nouseva korkotaso heikentää osaltaan asuntosijoittamisen kannattavuutta, mutta jo keskipitkällä aikavälillä vuokrat korjaavat ylös palauttaen kannattavuuden markkinatasolle. Suurin riski kannattavuuden korjaantumiselle on liikarakentaminen. Jos asuntoja rakennetaan liikaa, ei vuokranantajalla ole paljon muuta mahdollisuutta kuin kilpailla hinnalla.
Toinen lentävä lause on, että inflaatio syö asuntovelallisten lainat. Teknisesti inflaatiohan ei syö mitään. Mutta sen vuoksi palkat ja vuokrat yleensä nousevat, minkä vuoksi velan hoito helpottuu. Jos aiemmin palkasta jäi käteen 1000 euroa ja palkankorotuksen jälkeen jää 1100 euroa, pystyy velallinen nyt lyhentämään asuntolainaa 100 €/kk enemmän.
Sitten taas vastapalloon lyö korkojen nousu. Jos korot nousevat 100 €/kk, kuluu palkankorotus kokonaan korkomenoihin. Tällöin inflaatio ei syö asuntolainaa yhtään.
Ainoastaan mikäli velallisen inflaatiosta johtuvat tulot kasvavat enemmän kuin inflaatiosta johtuvat menot, voidaan sanoa, että inflaatio syö velkaa.
Merkittävä harppaus omassa taloudessa tulee kun ymmärtää, että edellisestä lauseesta voidaan jättää inflaatio-sanat pois. Millä tahansalla konstilla nostetut tulot ”syövät” velkaa eli sen hoito helpottuu. Kun tuotat merkittävää lisäarvoa työnantajallesi, hän ilomielin nostaa palkkaasi, jolloin voit tehdä ylimääräisiä lainanlyhennyksiä vaikka korot nousisivatkin.
Ja käänteisesti taas, mikäli et pysty nostamaan vuokraa mutta korkotaso tai hoitovastike nousee, heikkenee asuntosijoittamisesi kannattavuus. Näiden vaikutusta voi vähentää vaihtamalla lyhyeen viitekorkoon ja osallistumalla taloyhtiön hallintoon eli pitämällä huoli, että taloyhtiötä johdetaan fiksusti. Kannattaa silti katsoa euroja eikä mediaseksikkäitä prosentteja. Mikäli 100 euron hoitovastike nousee 10 % eli enemmän kuin inflaatio, on kyseessä 10 €/kk nousu. Mikäli 600 euron vuokra nousee indeksin mukaan 8,1 %, on kyseessä 48,6 €/kk nousu eli lähes viisinkertainen vastikkeen nousuun nähden.
Inflaatio on myös nostanut rakennusliikkeiden kustannuksia, mistä johtuen jatkossa uudet asunnot ovat piirun verran kalliimpia. Koska kaikkia kustannuksia ei saada vietyä hintoihin, tulee rakentamisen määrä väistämättä vähentymään. Tämä auttaa vuokrien ja hintojen nousuun varsinkin korkean kysynnän alueilla eli kasvukeskuksissa, joskin tässä saattaa kestää muutama vuosi. Mutta en ihmettelisi, jos vuonna 2025 uutisoidaan miten Tampereen vuokrat ja hinnat nousevat tuntuvasti.
Tämän vuoksi en olekaan huolissani asuntosijoittamisen kannattavuudesta. Yksi tai kaksi laihempaa vuotta on ihan ok kunhan vene ei kaadu. Pidemmän päälle kannattavuus kyllä palautuu sopivalle tasolle.
Inflaatio vaikutusta asuntosijoittamiseen voi vetää yhteen seuraavasti:
+ Nostaa vuokria (indeksikorotukset), jolloin lainanmaksu helpottuu
+ Kiinteistöjen nimellinen arvo nousee (reaaliarvo nousee mikäli kiinteistö muuttuu houkuttelevammaksi esim. parempien palvelujen ansiosta)
+ Kun arvot nousevat, helpottuu uudelleenrahoittaminen
+ Vähentää rakentamisen määrää eli asuntojen tarjontaa, mikä nostaa vuokria ja hintoja
+ Vähentää sijoitusasunnon ostamisen halukkuutta, mikä tuo pitkäaikaiselle sijoittajalle mahdollisuuksia
+ Vähentää oman kodin ostamisen halukkuutta, mikä lisää vuokra-asuntojen kysyntää
– Nostaa korkotasoa, jolloin lainanmaksu vaikeutuu
– Nostaa hoitovastikkeita, jolloin asuntosijoittamisen kannattavuus heikkenee