Asuntosijoittaminen Suomessa on hiljalleen siirtynyt uudenlaiseen aikakauteen. Viime vuosien korkoympäristö, vuokramarkkinan haasteet ja hintakehitykseen liittyvä epävarmuus ovat tehneet selväksi sen, että asuntosijoittamista ei enää voi harjoittaa “osta ja odota” tai vielä jopa unohda -lajina, vaan se on nähtävä kassavirtaan ja vuokralaisiin perustuvana aktiivisesti johdettava liiketoimintana.
Usko arvonnousuun murenee, kassavirta on kuningas
Suomen vuokranantajien (28.11.-14.12.2025, vastaajia 1 604) 2026 kyselyn mukaan yli puolet vastaajista näkee asuntojen hintakehityksen merkittävänä haasteena tuleville vuosille. Samalla uuden vuokralaisen löytäminen koetaan aiempaa selvästi vaikeammaksi. Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlssonin tulkinta kyselyn tuloksista on mielestäni osuva: vuokranantajat ovat oppineet, että asuntosijoittaminen ei ole passiivinen “hintojen nousu korjaa virheet” -laji, vaan vaatii vuokralaislähtöistä ymmärrystä, markkinatuntemusta ja systemaattista riskienhallintaa. Spekulointi ja sijoittaminen erkanevat toisistaan ja se on varsin terve kehityssuunta. Kun korkotaso on noussut ja hintakehitys on pitkään näyttänyt epävarmalta, tuoton todellinen ydin siirtyy arvonnoususta kassavirtaan. Se, mitä tapahtuu kuukausi kuukaudelta tilillä, ratkaisee sijoituksen kannattavuuden.
Kassavirtakeskeinen ajattelutapa tarkoittaa käytännössä, että sijoittaja:
- laskee nettokassavirran, ei vain nimellistä tuottoprosenttia
- seuraa käyttöastetta ja ymmärtää, että yksi tyhjä kuukausi voi syödä koko vuoden tuoton
- hinnoittelee vuokran markkinalähtöisesti, ei omien toiveiden perusteella
- panostaa vuokralaiskokemukseen, koska hyvä, pitkään pysyvä vuokralainen on yksi parhaista, jos ei jopa paras riskienhallinnan muoto.
Vuokranantajien kyselyn tulokset osoittavat, että tuottoa haetaan yhä useammin kassavirrasta ja vuokraustoiminnan eri elementeistä, ei pelkästään markkinasyklistä. Tämä heijastaa merkittävää siirtymää kohti ammattimaista vuokranantajuutta ja strategista liiketoimintaa: kuten kokenut osakesijoittaja, joka ei tyydy pelkkään kurssinousuun, vaan analysoi yrityksen tuloskehitystä, kassavirtaa, riskiprofiilia ja osinkovirtoja, myös nykypäivän vuokranantaja tarkastelee kiinteistön eri tuottoelementtejä, ylläpitokustannuksia ja markkinariskejä kokonaisuutena. Tuoton rakentaminen ei perustu enää pelkkään hintojen nousuun, vaan järjestelmälliseen arvonhallintaan ja ennakoivaan kassavirran optimointiin.
Tätä samaa ajatusta ammattimaisen sijoittajaprofiilin kehittymisestä tukee myös kyselyn muut havainnot: esimerkiksi lähes kolme neljästä vastaajasta on kiinnostunut toimimaan taloyhtiön hallituksessa, mikäli aika ja tilanne sen sallivat. Lisäksi 56 prosenttia vuokranantajista kokee, että taloyhtiön hallituksen päätöksillä on merkittävä vaikutus vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Sijoittajat siis ymmärtävät taloyhtiön talouden, energiaratkaisujen ja remonttipäätösten konkreettisen vaikutuksen tuottoon.
Kojamo–Varma-kauppa: vuokralais- ja kassavirtalogikkaa jättimittakaavassa
Jos haluaa nähdä, miltä tämä ajattelutapa näyttää instituutiotasolla, kannattaa katsoa tuoretta järjestelyä, jossa työeläkeyhtiö Varma myy koko suoran asuinkiinteistökantansa Lumo Kodeille, eli Kojamon tytäryhtiölle. Kaupan arvo on noin 900 miljoonaa euroa ja se sisältää 60 asuinkiinteistöä, joissa on yhteensä 4 761 asuntoa, pääosin Helsingin, Tampereen ja Turun kaltaisten suurten kaupunkien vetovoimaisilta sijainneilta.
Kojamon tiedotteen mukaan hankitun portfolion vuokrausaste on tällä hetkellä noin 83 prosenttia, mikä tämän tyyppisissä, hyvällä sijainnilla olevissa kohteissa poikkeuksellisen matala taso. Tiedotteen julkaisun jälkeen tämä luku onkin herättänyt runsaasti ihmettelyä sosiaalisessa mediassa. Tiedotteesta voi nähdä, että ns. kaupan ”pihvi” Kojamolle onkin juuri tässä: jos 83 prosentista päästään lähemmäs Kojamon keskimääräistä vuokrausastetta, kassavirta ja kokonaisvuokratuotto nousevat olennaisesti.
Varma on jo ennen tätä järjestelyä käyttänyt asuntojen vuokrauksessa ja hallinnoinnissa ulkoista palvelukumppania. Kojamo kuitenkin selkeästi uskoo peittoavansa aiemman palvelutarjoajan omalla sisäisellä ratkaisullaan mm. Lumo-brändin, keskitetyn, dataohjatun vuokrauksen ja markkinoinnin sekä volyymibisnekseen rakennettujen prosessien ja digitaalistenkanavan turvin.
Mikä on oppi yksittäiselle sijoittajalle?
Niin Kojamo–Varma-kauppa kuin Vuoranantajien kyselykin konkretisoi saman logiikan, jota voi hyvin soveltaa salkun koosta riippumatta.
Vaikka en ole täysin valmis kaivamaan kuoppaa perinteiselle “sijainti, sijainti, sijainti” -ajatukselle, pelkkä sijainti ei enää yksin riitä. Sijainti luo mahdollisuuden, jonka vuokrauksen ja vuokrasuhteen hallinnoinnin optimoitu hoitaminen lunastaa tuotoksi. Vuokralaislähtöisyys ei ole pelkkä pehmeä arvo, vaan konkreettinen tuoton ja erottautumisen tekijä. Neliöiden ja niiden sijainnin lisäksi vuokralainen valitsee yhä useammin mielikuvan, brändin, kokemuksen ja helppouden.
Myös hallinnointimalli on merkittävä strateginen sijoituspäätös. Varma ei poistu markkinoilta, vaan siirtyy suorasta omistuksesta pörssiyhtiöomistajaksi ja käytännössä vaihtaa operatiivisen hallinnoinnin yhdeltä toimijalta toiselle. Kyse ei siis ole vetäytymisestä, vaan valinnasta siitä, millä rakenteella ja kumppanuudella sijoituksesta saadaan paras mahdollinen tuotto.
Ratkaisu kertoo vahvasta luottamuksesta siihen, että oikealla hallinnointimallilla ja kumppanilla voidaan maksimoida tuotto sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä. Samat neliöt voivat tuottaa enemmän, kun niitä johdetaan tavoitteellisesti, dataan perustuen ja operatiivista tehokkuutta kehittäen. Allekirjoitan tämän täysin ja tämä uskon tämän pätevän salkkuihin, niiden koosta riippumatta.
Kojamon viesti on selkeä: arvoa ei rakenneta passiivisesti odottamalla markkinan arvonnousua, vaan aktiivisella tekemisellä, vuokrausastetta parantamalla, kassavirtaa optimoimalla ja asiakaskokemusta kehittämällä. Tuotto syntyy arjen johtamisesta.
Jos etsit oikeaa kumppania oman asuntosalkkusi hallinnointiin ja vuokraukseen, valitse toimija, joka tekee systemaattista työtä tuoton eteen: muun muassa optimoi vuokrat ajantasaisen markkinadatan pohjalta, minimoi tyhjät kuukaudet tehokkaalla vuokrausprosessilla ja kehittää vuokralaiskokemusta jatkuvasti. Lue lisää vuokravälityksestä ja Huolenpitopalvelustamme.
Markkina palkitsee jatkossa niitä, jotka ymmärtävät kassavirran, vuokralaislähtöisyyden ja ammattimaisen hallinnoinnin merkityksen – ei pelkästään niitä, jotka omistavat paljon neliöitä. Ja tämä on hienoa! Kuka sitä nyt haluaisi olla tuuliajolla, istua kädet ristissä ja toivoa, että arvonnousu sattuu kohdalle? Ammattimainen vuokranantaja ei odota ihmeitä, vaan tarttuu ohjaksiin: hallitsee kassavirtaa, johtaa riskejä ja ohjaa sijoituksensa tuottoa kuin kapteeni laivaansa.
Danila Yönsini
Danila on Asuntopehtoorin markkinointi- ja kehitysjohtaja. Hän seuraa aktiivisesti asuntomarkkinoiden dynamiikkaa ja asuntosijoittamisen kehityssuuntia erityisesti markkinarakenteiden, kannattavuuslogiikan ja keskeisten trendien näkökulmasta yhdistäen strategisen ajattelun ja markkinaymmärryksen laajempaan toimialakehitykseen.
