Asuntosijoittajan tunnusluvut - Asuntopehtoori LKV

Asuntosijoittajan tunnusluvut

Asuntosijoittamisen maailmassa käytetään lukuisia erilaisia tunnuslukuja, joilla pyritään asettamaan potentiaaliset ostokohteet paremmuusjärjestykseen. Tunnuslukujen oppiminen on tärkeä asia erityisesti aloittelevalle asuntosijoittajalle, koska niiden avulla sijoittajan on helpompi tulkita asuntoa, liiketilaa tai autopaikkaa sijoituskohteena.

Tässä postauksessa käydään lyhyesti läpi asuntosijoittamisen tärkeimpiä tunnuslukuja, kuten kassavirtaa, oman pääoman tuottoa (ROE) sekä vuokratuottoa.

 

Kassavirta

Kassavirta = Vuokra – (vastike + lainanlyhennys + lainan korko + verot vuokratuloista + muut mahdolliset kulut).

Esimerkkilaskelma:

600 € (vuokra) – 120,93 € (vastike) – 443,24 € (lainan lyhennys) – 84,22 € (lainan korko) – 118,45 € (verot vuokratuloista) = -116,84 €

Ylläkuvattu yhtälö on kassavirtanegatiivinen 116,84 €/kk. Tämä ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita sitä, että sijoituskohde olisi huono. Esimerkiksi jos asunnolle on odotettavissa suurta arvonnousua, negatiivinen kassavirta voi olla perusteltua.

Tällaisissa tapauksissa lieneekin tärkeintä harkita, onko sijoittajalla taloudelliset resurssit maksaa kuukausittain tuota negatiivisen kassavirran osuutta: työssäkäyvälle ihmiselle kyseinen summa ei todennäköisesti ole ylitsepääsemätön, ja samalla asunto kuitenkin kerryttää sijoittajan varallisuutta. Tietenkään vastaavia, kassavirraltaan negatiivisia kohteita, ei voi olla salkussa hyvin montaa.

Positiivinen kassavirta tarkoittaa käytännössä, että tilille jää rahaa vastikkeiden, lainan lyhennysten ja korkojen sekä verojen jälkeen.

 

Oman pääoman tuotto (ROE)

Oman pääoman tuotto, Return on Equity (ROE), tarkoittaa nimensä mukaisesti vuodessa kertyvää tuottoa ilmoitettuna prosentuaalisena osuutena omasta sijoitetusta pääomasta. Kyseinen tunnusluku on erityisen relevantti velkavipua hyödyntävälle asuntosijoittajalle. Velkavivun avulla sijoittaja pyrkii kasvattamaan oman pääomansa tuottoa.

Oman pääoman tuotto saadaan laskettua alla olevalla yhtälöllä:

 

 

 

 

 

Vuokratuotto

Vuokratuotto tarkoittaa sijoitusasunnon vuokratuloista saatavaa vuosittaista tuottoa. Usein realistinen vuokratuottotavoite Suomessa on 4-5 % ennen veroja. Vuokratuotto ilmoitetaan prosenttilukuna ja se on yksi merkittävimmistä sijoituskohteen valinnan perusteista.

Vuokratuottoa laskiessa tulee olla hyvä arvio ostokohteen vuokratasosta. Vuokratason arvioinnissa apuna voit käyttää Kohdeanalyysiamme, jossa tutkimme potentiaalisen ostokohteen puolestasi ja laadimme siitä raportin ostopäätöksesi tueksi.

Vuokratuotto saadaan laskettua hyvin samanlaisella kaavalla kuin oman pääoman tuotto:

 

 

 

 

 

Asunnon ostaminen/hinta

Asunnon ostoprosessissa moni tavoittelee alle markkinahinnan myytävän asunnon ostamista, mikä on tietenkin lähtökohtaisesti fiksua. Tällöin kohteita pystyy uudelleenrahoittamaan nopeammin, ja lisäksi vuokratuotto sekä kassavirta paranevat.

On kuitenkin hyödyllistä myös suunnitella, kauanko aikaa on valmis käyttämään halvemman asunnon etsimiseen. Kaikki aika, joka on kulutettu halvemman asunnon etsimiseen, on pois potentiaalisesta vuokratuotosta käytetyllä aikavälillä. 

 

Kulut

Asuntosijoittajan on tärkeä muistaa huomioida laskelmissaan myös pankkilaina, varainsiirtovero, mahdolliset korjaukset tai laitteiden uusimiset, vakuutukset sekä vuokraukseen liittyvät kulut, kuten välityspalkkio, mikäli vuokrauksen ulkoistaa välittäjälle. Lisäksi mahdolliset tyhjät kuukaudet on hyvä ottaa huomioon ja varautua niihin jo ennakkoon keräämällä tarpeeksi suurta puskuria.

Huomioithan, että suurin osa asuntosijoittajan kuluista on verovähennyskelpoisia

 

Jaa eteenpäin:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on email
Email

Nico Ylänen

Nico työskentelee Asuntopehtoorin Tampereen toimipisteellä vuokravälityksen ja asuntomyynnin tehtävissä. Ennen kiinteistöalalle siirtymistä hän työskenteli finanssialalla sijoitusneuvojana. Nico on työotteeltaan tehokas ja hoitaa hommat niin kuin on sovittu.

nico.ylanen@asuntopehtoori.fi

040 192 8192

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

3 Comments

  1. Juha Fröberg sanoo:

    Moro. Haen sijoitusasuntoa Tampere-Helsinki käytävän varrelta. Hämeenlinnassa ja Hyvinkäällä asunnot ennestään. Hinta noin 70-90ke. Mielellään vivulla positiivinen kassa.
    Juha.

  2. jarkko sanoo:

    Eikös kassavirta ole monesti myös vain rahoituskysymys? Eli jos laina-aikaa lyhennetään vaikka 15 vuoteen 25 vuodesta, kassavirta tippuu reippaasti miinukselle. Toisaalta taas tässä tilanteessa lyhennät lainaa ripeämmin ja saat koko ajan vapautunutta vakuusarvoa lisää eli onko tällä niin merkitystä?

    Eikö järkevintä olisi katsoa vain sitä menetettyä rahaa eli kuluihin (korot) menevää rahaa ja keskittyä kuukausittaiseen absoluuttiseen vaurastumisen määrään?

    Toki jos omistaa kymmeniä asuntoja ja kaikki ovat -200 € kassavirtanegatiivisia, voi tulla haastavammaksi pitää yllä tilannetta.

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Näin se on ja siksi sijoittajan kannattaa ”lyödä lukkoon” itselle sopiva laina-aika ja verrata sen pohjalta asuntoja toisiinsa. Kassavirralla on ainakin kaksi isompaa merkitystä: 1) jos kassavirta on niin paljon pakkasella, että et pysty sitä maksamaan, jotain pitää tehdä. Pahimmillaan joudut myymään asunnon alihintaan tai nostamaan kallista lainaa ja 2) jos tarvitset kassavirtaa elämiseen, eli olet riippuvainen kassavirrasta, tällöinhän ei ole mahdollista sietää alenevaa kassavirtaa. Mutta tosiaan näissä on monta liikkuvaa osaa. Esim. voit pitää tiukkaa lyhennystahtia ja jos sitten tulee rahatarve, voit uudelleenrahoittaa asunnon eli nostaa sitä vasten uutta lainaa.

      Olen samaa mieltä, että absoluuttisen vaurastumisen määrä on se tärkein pointti, kunhan pitää huolen, että ei keskeytä sitä prosessia esim. tuolla yllämainitulla kassavirtakriisillä.

      t. Miika

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *