Yrittäjät ja johtajat käyttävät suunnitelmaa jäsentääkseen ajatuksiaan, organisoimaan resurssejaan ja keskittymään oikeiden asioiden tekemiseen. Olen itse viime vuosina siirtänyt ajattelumalliani asuntosijoittajasta suunnitelmalliseen yrittäjyyteen.

Toimin myös yrittäjänä Asuntopehtoori LKV:ssa, mutta katson asuntosijoittamistanikin yrittämisenä. Tästä seuraa se, että ei ole vaaraa lähteä spekuloimaan, toiminta on pitkäjänteistä ja, noh… suunnitelmallista.

Miten sitten tehdä hvyä sijoitussuunnitelma?

Asuntosijoittajan suunnitelman tekeminen

Määrittele ensin mitä haluat. Onko tavoitteesi hankkia lisätuloa eläkettä varten, olla taloudellisesti riippumaton vuonna x, tehdä itsellesi uusi ammatti tai jotain muuta?

Tästä tavoitteesta voit takaperin purkaa askeleet sen saavuttamiseen. Esimerkiksi jos tavoitteesi on olla taloudellisesti riippumaton, on helppo laskea minkälaiset tulot tämän mahdollistavat. Ja tästä puolestaan voit laskea kuinka monta asuntoa tarvitset.

Pidä myös mielessä, että suunnitelma saattaa muuttua vuosien mittaan. Lapsettoman 25-vuotiaan voi olla hankala arvioida kulutustaan 25 vuoden päähän.

Silti, on hyödyllistä listata tavoitteet konkreettisesti, jotta voit mitata niitä. Pelkkä ”taloudellisesti riippumaton” ei ole yhtä mitattava ja seurattava tavoite kuin ”10 asuntoa 20 vuoden päästä”.

Tämän tavoitteen taas voit helposti jakaa osiin, esimerkiksi ”osta yksi asunto joka toinen vuosi”. Tästä taas pääset miettimään miten tämä onnistuu. Minkälaisen omarahoituksen saat kerättyä kahdessa vuodessa, kuinka paljon vakuuksia on käytettävissä ja minkä verran saat ulkopuolista rahoitusta?

Kannattaa myös asettaa virstanpylväitä, joiden kohdalla tarkistat kuinka tavoitteen täyttyminen edistyy. Jos asunto vaatii esimerkiksi 30 000 euron omarahoitusosuuden, olisi luonteva virstanpylväs jakaa tämä osiin: 1250 €/kk säästöön niin 24 kuukauden päästä on 30 000 euroa kasassa.

Näin suuren summan säästäminen joka kuukausi voikin edellyttää myös muita toimia kuin tiukkaa kulukuuria. Suunnitelmaa laadittaessa voi ihan hyvin iteroida ja miettiä lukuja uudestaan jos ne tuntuvat mahdottomilta. Ei ole kenenkään etu tehdä suunnitelmaa, jota et pysty noudattamaan.

Joillekin voi myös olla motivoivaa juhlia virstanpylvään saavuttamista.

Suunnitelman tarkoitus on myös helpottaa ison kokonaisuuden hahmottamista ja ennen kaikkea saada työ käyntiin. Tämä onnistuu jakamalla iso tehtävä pieniin palasiin.

The man who moves a mountain begins by carrying away small stones

– Confucius

Työkalut suunnitelman tekoon

Suunnitelman itseisarvo on ohjata toimintaa, ei näyttää hienolta.

Älä siis murehdi kiiltävien kalvojen tekemistä, sillä suunnitelmaa ei tarvitse näyttää muille, (tosin tämä saattaa lisätä motivaatiotasi saavuttaa tavoitteesi). Sen tarkoitus on motivoida sinua ja pitää katseesi pallossa.

Näin ollen suunnitelman tekemiseen tärkein työkalu on oma motivaatio ja sitä kautta sille varattu aika. Että ylipäätään tekee suunnitelman.

Kynä ja paperi toimii hyvin, kunhan paperi tulee pidettyä tallessa. Voit myös tehdä sen Wordilla ja pitää tallessa sähköisenä versiona. Miten päin teetkään sen, olisi hyvä, että se on muodossa, jossa pääset sitä tutkimaan aika ajoin.

Asuntosijoittajan suunnitelman sisältö

Lyhykäisyydessään suunnitelman tulisi kertoa mitä ja milloin tapahtuu.

Voi olla tarkoituksenmukaista ensimmäisinä vuosina keskittyä edullisiin kassavirtakohteisiin, joihin pääsee kiinni pienemmällä pääomalla ja joita voit remontoida ja tätä kautta pakottaa arvonnousua.

Selvitä, kysele, mieti ja lopulta kirjaa ylös myös minkälaisiin kohteisiin sijoitat. Keskitytkö kasvukeskuksiin, keskustoihin, kerrostaloihin, yksiöihin jne.? Mitä tästä seuraa kassavirralle tai seuraavan kohteen oman pääoman kertymiselle?

Onko parempi ulkoistaa asunnon hoito ja tehdä isompaa tiliä palkkatyön kautta?

Listaa asuntosijoittamiseen liittyvät riskit ja taulukoi ne siten, että listaat riskin tapahtumisen todennäköisyyden (1-5) ja tapahtumisen seurauksen vakavuuden (1-5). Näiden tulona saat riskin vaikuttavuuden (1-25).

Tästä puolestaan saat suunnitelmaan askelia miten poistat tai vähennät vakavimpia riskejä.

Esimerkiksi korkojen nousun ennustaminen on mahdotonta, mutta voit tehdä eri skenaarioita eri korkotasoilla ja siitä analysoida mitä siitä seuraa suunnitelmasi totetumiselle. Käytännössä tämä voi olla erittäin hankala harjoitus, eikä kannata jäädä siihen jumiin. Kaikkeen yrittämiseen kuuluu riskejä.

Tärkeintä on välttää riskejä, jotka voivat kaataa veneen.

Suunnitelman päivittäminen

Kuten todettua, suunnitelmaa saattaa olla tarpeen päivittää vuosien varrella. Tämä on ihan ok. Kuitenkin on hyvä pitää mielessä, että asuntosijoittan kvartaali on 25 vuotta eli päivittäiset uutiset ja sosiaalisen median jutut ovat pääosin turhaa hälyä.

Asuntosijoittamisessa tuotetaan asiakkaalle palvelu perustarpeen tyydyttämiseen. Tätä faktaa ei muuta baselilaiset sääntelijät, suurvaltojen kauppasodat tai oikeastaan mikään uutinen.

Kyllä, näistä saattaa seurata korkojen muutoksia, asuntojen hintojen muutoksia ja Peltolammin nouseminen trendikkääksi asuinalueeksi. Mutta asuntosijoittajalle on silti parempi keskittyä omaan tekemiseen ja olla välittämättä uutisista. Aina on syy olla huolissaan jostain.

Sen sijaan jos omassa elämässä tapahtuu isoja muutoksia, voi olla syytä päivittää suunnitelmaa. Jos yhden lapsen sijaan syntyykin kaksoset, menee budjetti kertaheitolla uusiksi ja 1250 €/kk säästötavoitteen voi heittää ikkunasta ulos. Tai toisaalta jos ja kun tulot nousevat vuosien varrella, voi tämäkin antaa aihetta päivittää suunnitelmaa.

Sijoitussuunnitelmaa tulisikin tarkastella kerran pari vuodessa sekä mahdollisten isojen elämänmuutosten sattuessa kohdalle.

Lopuksi kaikkein tärkeintä on sisäistää, että ilman toimeenpanoa suunnitelmasta ei oikein ole iloa.