Asuntopehtoori LKV vuokraa noin 400 asuntoa vuodessa ja hoitaa noin 250 asuntoa pysyvästi omistajiensa puolesta. Meillä on hyvä kosketus varsinkin Tampereen vuokra-asuntomarkkinoihin ja niillä operoiviin toimijoihin.
Käymme tässä katsauksessa läpi Covid-19 pandemian vaikutuksia vuokra-asuntomarkkinoihin:
- Vuokra-asuntojen tarjonta lisääntyi huhti-toukokuussa Airbnb-asuntojen vyöryessä pitkäaikaisvuokraukseen.
- Vuokrapyynneissä ei juuri muutoksia, ei myöskään tyhjiä kuukausia.
- Ensi vuonna asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat.
Airbnb-asunnot siirtyivät pitkäaikaisvuokraukseen
Oheisesta kuvaajasta näkee hyvin viime vuoden ja tämän vuoden eron. 2019 vuoden lopulla valmistui Tampereelle monta uudiskohdetta, minkä vuoksi tämän vuoden alussa asuntoja oli lähes 400 enemmän tarjolla. Käyrien kulmakerroin on sama maaliskuuhun asti. Tarjonta lisääntyy tyypillisesti talven aikana ja lähtee keväällä laskuun.
Tänä vuonna kuitenkin Covid-19 pandemian vuoksi asuntojen tarjonta kasvoi merkittävästi huhti- ja toukokuussa. Syynä oli Airbnb-käytössä olleiden asuntojen siirtyminen tavalliseen vuokra-asuntomarkkinaan.
Kun vielä maaliskuussa, eli ennen koronaa, asuntoja oli tarjolla 381 kpl enemmän vuoden takaiseen, oli niitä huhtikuussa 510 kpl enemmän ja toukokuussa 713 kpl enemmän. Kesäkuussa lukema laski 629:n eli tilanne alkoi normalisoitua.
Vuokra-asuntoja oli tarjolla enimmillään lähes kaksinkertainen määrä viime vuoteen verrattuna.
Nyt kun pandemia on hellittämässä, palautuu asuntoja Airbnb-käyttöön. Samalla on alkamassa vuoden kuumin vuokraussesonki Tampereella opiskelijoiden ansioista. Näistä johtuen vuokra-asuntojen tarjonta vähenee ja nyt kesäkuussa tarjottavien asuntojen määrä onkin laskenut sadalla asunnolla.
Vuokranantajat selvinneet vähin naarmuin
Asuntopehtoori LKV:n Huolenpitopalvelun hoidossa on noin 250 vuokra-asuntoa. Näistä asunnoista yksikään omistaja ei ole joutunut kärsimään tyhjästä kuukaudesta koronan vuoksi. Vuokralaisille ei myöskään ole ollut tarvetta vuokranalennuksille, mutta maksuaikaa on annettu yksittäistapauksissa.
Yleiseen vuokratasoon pandemia ei ole vaikuttanut, toisaalta vuokrankorotuksistakin on pitkälti luovuttu tämän vuoden osalta.
2021 vuokrat ja hinnat nousevat
Rakennusteollisuuden ennusteen mukaan 2018 rakennettiin yhteensä 34 400 kerrostaloasuntoa ja vuodelle 2021 ennustetaan rakennettavan yhteensä vain 17 000 asuntoa. Eli puolet vähemmän.
Emme usko Covid-19 pandemian vaikuttavan kaupungistumiskehitykseen eli kasvukeskusten asukaskehitys jatkuu entiseen malliin. Näin ollen mikäli asuntojen kysyntä ei laske, mutta asuntojen tarjonta vähenee puoleen, on tällä selvä vaikutus asuntojen hintoihin ja vuokriin pitkällä aikavälillä.
Ennustammekin ensi vuodelle Tampereen ja Helsingin pienille vuokra-asunnoille 1-2 % hintojen nousua sekä samansuuruista nousua vuokriin.
Mikäli asuntotarjonta ei tästä kasva, pidämme melko selvänä, että asuntosijoittamisen kannattavuus paranee seuraavan viiden vuoden aikana.
Lisätiedot:
Miika Vuorensola, yrittäjä
0407772808, miika@asuntopehtoori.fi
Twitter: @MiikaVuorensola
Lataa katsaus pdf-muodossa tästä.
Asuntopehtoori tarjoaa palveluita vuokranantajille ja asuntosijoittajille. Suosituin palvelumme on Huolenpitopalvelu, jossa asunto hoidetaan avaimet käteen -mallilla alusta loppuun omistajan puolesta. Lisäksi tarjoamme kustannustehokasta vuokravälityspalvelua sekä vuokravalvontapalvelua.
2 Comments
Mielenkiintoinen asuntomarkkinakatsaus. Omat tulkintani asuntomarkkinoiden tilanteesta ovat aika erilaisia. Tässä niitä.
Sitten kun selviää, mitkä oppilaitokset toimivat syksyllä 2020 lähiopetusta antaen ja mitkä etäopetuksella, pystyy ehkä paremmin päättelemään vaikutuksia asuntomarkkinoillekin. Tähän mennessä suurin oppilaitos Suomessa, joka on ilmoittanut, että syksy 2020 toteutetaan verkossa etäopetuksena laboratorio-opetusta, kenttäkursseja ja välttämättömiä harjoitteluita lukuunottamatta, on ollut Itä-Suomen yliopisto. Maailmalla tunnetuin yliopisto, joka on tehnyt vastaavan päätöksen on Cambridgen yliopisto, jossa lähiopetus jatkuu yliopiston oman ilmoituksen mukaan vasta vuoden päästä. Suurin osa oppilaitoksista ei ole vielä ilmoittanut, onko syksy 2020 etäopetusta vai lähiopetusta. Opiskelija-asuntojen kysyntään liittyy tällä hetkellä kysymysmerkkejä. Niissä oppilaitoksissa, joissa opetus jatkuu etäopintoina, osa opiskelijoista saattaa luopua opiskelija-asunnostaan opiskelukaupungissa tai olla hankkimatta sellaista ennen kuin lähiopetus taas jatkuu.
Asuntomarkkinoihin voi vaikuttaa myös se, jos vaihto-opiskelijoiden määrä vähenee olennaisesti. Aiempina vuosina Suomeen on tullut yli 10 000 vaihto-opiskelijaa, joista noin 4000 ammattikorkeakouluihin ja loput yliopistoihin. Nyt vaihto-opiskelijoiden pääsy Suomeen on monen lähtömaan osalta jotain muuta kuin varmaa. Päätöksiä syksyn 2020 osalta ei suuressa osassa oppilaitoksia ole vielä tehty.
Airbnb on ollut nimenomaan kansainvälisten matkustajien suosiossa. Sen kysyntä ei palaudu entisille tasoilleen todennäköisesti niin kauan kuin kansainvälinen matkustajalentoliikenne on romahduksissa. Pientä palautumista voi tapahtua kesän lomaliikenteen myötä. Suomen lentokenttien matkustajamäärä väheni Tilastokeskuksen mukaan 99 prosenttia huhtikuussa 2020 edellisvuoteen verrattuna. Vaikka pudotus olisi tulevina kuukausina enää ”vain” 70 % tai 80 % lentoliikenteen hiukan elvyttyä, sillä olisi silti valtava kysyntää edellisvuoteen nähden alentava vaikutus Airbnb-majoituksen kysynnän kannalta. Normaalisti Airbnb on ollut suosiossa halvempana vaihtoehtona hotellimajoituksille. Nyt hotellien hintatasot ovat tippuneet majoittujapulan seurauksena, ja kilpailuasetelma on erilainen kuin aiempina vuosina.
Hotellien heikko kysyntätilanne voi näkyä myös yksiöpiden markkinoilla. Hotellit saattavat syksyllä 2020 koittaa tarjota normaaleihin hotellihintoihin nähden edullisesti hinnoiteltua pitkäaikaismajoitusvaihtoehtoa yksiöille aiempaa laajemmassa mittakaavassa työ- tai opiskelija-asunnon vaihtoehdoksi, jos normaaleja lyhytaikaismajoittujia ei hotelleihin vaikuta löytyvän.
Asuntuotuotannon putoaminen 34 400 kerrostaloasunnosta 17 000 asuntoon vuodeksi 2021 (jos pitäisi paikkansa) ei tarkoittaisi asuntojen tarjonnan puolittumista, vaan asuntojen tarjonta kyllä kasvaisi sellaisillakin luvuilla, koska poistuma on asuntomäärien kasvua pienempää. Tuo 17 000 ei kuitenkaan kuvaa tilannetta vuoden 2021 asuntomarkkinassa, sillä se luku on asuntoaloitusten luku, ei valmistuvien asuntojen luku vuodelle 2021. Vuonna 2021 valmistuu vuonna 2019 ja 2020 aloitettuja asuntoja. Vuonna 2018 kerrostalojen asuntoaloituksia oli tosiaan peräti noin 25 800 vapaarahoitteista + 8600 ARA-asuntoa, ja kaikenkaikkiana asuntoaloituksia oli silloin noin 45 000, ja vuonna 2019 aloituksia oli RT:n 28.5.2020 julkaiseman arvion mukaan 27 300 kerrostaloasunnoissa ja asunnoissa yhteensä 38700. Vuosien 2018 ja 2019 asuntoaloitukset näkyvät valmistuvina asuntoina vuosina 2020 ja 2021. Asuntoaloitusten huippu vuosilta 2018 ja 2019 on siis näkymässä lähiaikoina asuntomarkkinoilla uusina valmistuvina asuttavissa olevina asuntoina. Mahdollinen vuonna 2020 alkanut kerrostalo-asuntotuotannon hiipuminen näkynee valmistuvissa asunnoissa asuntomarkkinoilla lähinnä vasta vuodesta 2022 eteenpäin. Asuntotarjontaan liittyy RT:n ennusteessa myös odotus siitä, että omakotitalojen ja rivitalojen asuntoaloitukset eivät olisi kerrostalojen tavoin lähdössä isoon pudotukseen ainakaan vielä vuonna 2021. Niistäkin tulee uusien asuntojen tarjontaa.
Tänään Helsingin Sanomat kertoi, että ”Helsingin yliopisto suosittelee etäopetusta koko loppuvuodeksi”. Kyse on Suomen suurimmasta yliopistosta, jossa on noin 32 000 opiskelijaa, joista lähes kaikkia tuo asia mahdollisesti koskee. Lähiopetusta saattaa jossain laajuudessa tulla (asiasta ei ole Helsingin sanomien uutisen mukaan tehty vielä päätöksiä), mutta ”massatilaisuuksia ei järjestetä ja turvaväleistä huolehditaan, jotta lähikontakteja voidaan välttää”. Tuo tarkoittanee sitä, että massaluentoja ei perinteiseen tapaan järjestetä luentosaleissa. Saman uutisen mukaan ylioppilaskunta on perunut syksyltä opiskelijoiden perinteiset massatapahtumat.
Edessä on kyllä mielenkiintoinen asuntomarkkinoiden loppuvuosi. Tällaista tilannetta ei ole ollut koskaan ennen, että opiskelijoiden opinnot saattavat olla koko lukukauden ajan etäopintoina, ja että päätoimisia opintoja saattaa voida monella alalla suorittaa mistä päin Suomea (tai vaikka muutakin maailmaa) sijaitsevasta asunnosta käsin tahansa. Pääosa opiskelijoista asunee oppilaitoksen sijaintipaikalla myös syksyllä 2020, mutta mielenkiintoista on nähdä, kuinka isoksi muodostuu niiden päätoimisten opiskelijoiden joukko, jotka päättävät asua syksyllä 2020 jossain muualla – ja että missä he sitten päättävät asua, jos saavat suhteellisen vapaasti valita.