Tilastokeskus julkaisi 31.1.2020 uuden tilaston asuntojen uudiskohdekaupasta. Lisäksi Tilastokeskuksen Elina Vuorio julkaisi hienon blogikirjoituksen aiheen tiimoilta.
Tampere ja Espoo nousivat eniten, samoin kolmiot
Tilaston mukaan uudiskohteiden hinnat ovat nousseet eniten Tampereella ja Espoossa:
Alaa tarkasti seuraavalle ei liene yllätys, että suurimmat prosenttinousut ovat Tampereella ja Espoossa. Näissä kaupungeissa lähtötasot eivät vielä ole niin korkeat kuin Helsingissä, mistä johtuen Helsingin prosenttinousut ovat pienempiä, mutta euroissa isompia.
Sen sijaan yllättävää voi olla se, että kolmioiden hinnat ovat nousseet enemmän kuin yksiöiden ja kaksioiden. Tälle löytyy kolme selkeää syytä:
- Yksiöitä on rakennettu paljon eli markkina alkaa olla kyllästetty (kysyntä korkea, tarjonta korkeampi)
- Kolmioita on rakennettu vähän (tarjonta alhainen)
- Varsinkin nuorten asumispreferenssit ovat muuttumassa ja lapsiperheetkin haluavat asuaa keskustoissa, eli tarvetta on uusille perheasunnoille (kysyntä nousussa)
Toisaalta taas rakennusliikkeen näkökulmasta näyttää siltä, että monesti kolmiot ja nelikot ovat niitä, jotka käyvät viimeiseksi kaupaksi. Tästä johtuen on rakennusliikkeen intresseissä rakentaa vähemmän kolmioita.
Toisinsanoen, rakennusliikkeellä täytyy olla todella hyvä kosketuspinta markkinaan, jotta se osaa rakentaa juuri oikeanlaisen ja -kokoisen perheasunnon oikealla sijainnilla.
Sen sijaan yksiöt ja kaksiot ovat rakennusliikkeelle ”helppoja” koska ne käyvät kaupaksi joka tapauksessa.
Vale, emävale, tilasto?
Varsinkin näin lyhyen aikavälin tilastosta voi olla vaarallista tehdä isompia johtopäätöksiä. Asuntojen neliöhinnat riippuvat valtavasti asunnon sijainnista. Esimerkiksi Tampereen Ranta-Tampellan uudiskohteiden neliöhinnat ovat noin 6 000 €/m2 kun taas Haukiluomassa ollaan lähempänä 3 000 €/m2.
Jos tiettynä vuonna valmistuu paljon asuntoja Ranta-Tampellaan, näyttäisi Tampereen uudiskohteiden hinnat olleen jyrkässä nousussa. Ja jos seuraavana vuonna valmistuu useampi talo Haukiluomaan saadaan päinvastainen graafi.
Oma tontti vs. vuokratontti
Jotkut sijoittajat ovat kategorisesti linjanneet vuokratonttiset taloyhtiöt pois ostokohteistaan. Tässä mennään ehkä osittain metsään kun on luettu otsikoita, joissa hoitovastike on noussut kun maanvuokra on moninkertaistunut vanhassa yhtiössä. Kyse on kuitenkin vain vuokran saattamisesta markkinahintaiseksi oltuaan puoli-ilmainen 30-40 vuotta. Vastaavaa korotusta ei voi tulla uuteen maanvuokrasopimukseen, jotka pääsääntöisesti noudattavat elinkustannusindeksiä.
Toisaalta on myös niin, että kaikki ostajat eivät osaa hinnoitella vuokratonttia asunnon hintaan. Tästä seuraa se, että vanhasta vuokratonttisesta yhtiöstä ollaan valmiit maksamaan lähes sama hinta kuin omatonttisesta. Teoriassa hinnoittelun pitäisi olla suoraviivaista. Jos talo myydään vuokratontilla hintaan 4 000 €/m2 ja tontin hinta on 500 €/m2, tulisi sen omatonttisena maksaa 4 500 €/m2. Mutta usein omatonttisena hinta nouseekin vain noin 4 400 €/m2.
Varsinkin vanhoja asuntoja ostava sijoittaja voikin tehdä hyviä kauppoja tutkimalla omatonttisia yhtiöitä, juuri tämän mahdollisen hinnoitteluvirheen takia.
Erityisesti Tampereella omatonttisen ja vuokratonttisen asuntojen hintaero on todella pieni. Tai sitten Tampereella kaavoitus toimii ja maan hinta saadaan pidettyä kurissa.
Vertailukohtana esim. pienemmässä Turussa maan hinta on yli kaksinkertainen Tampereeseen verrattuna.
Mikäli kohde on hinnoiteltu oikein tontin omistuksen tai vuokrauksen suhteen, ei sijoittajalle pitäisi olla merkitystä omistaako asunnon vuokratontilla vai omalla tontilla.
Yleensä tontin vuokratuotto sen omistajalle on pienempi kuin asunnon, jolloin on järkevää sijoittaa pääomia asuntoihin eikä maahan. Toki jos luvut kääntyvät toisinpäin, voi olla kannattavaa lunastaa tontti itselleen, mikäli se on mahdollista.
Miten jatkossa?
Miltä tulevaisuus näyttää asuntomarkkinoilla ja uudiskohdemarkkinoilla? Tähän saamme osviittaa myönnetyistä rakennusluvista:
Helsinkiin on pitkään rakennettu aivan liian vähän kysyntään nähden ja nyt alkaa näyttää siltä, että siellä rakennusmääriä ollaan saamassa nousuun.
Tampereella ja Vantaalla sen sijaan rakennusluvat laskusuunnassa, mikä varsinkin Vantaan osalta on hyvin ymmärrettävissä kun katsoo sen hintakehitystä tämän tekstin alusta.
Näyttää siis siltä, että markkina toimii niin kuin pitääkin. Tampereelle on rakennettu käsittääkseni Suomen eniten yksiöitä suhteessa muihin asuntoihin. Jyväskylässä tilanne on samansuuntainen.
Nyt markkina reagoi ja asuntoja tulee vähemmän ja hintakehityksestä päätellen jatkossa voisi odottaa tulevan enemmän perheasuntoja.