Asuntoflippaus on mielenkiintoinen asuntosijoittamisen osa-alue. Sen liiketoimintamalli on siinä mielessä erilainen muihin, että flippauksessa asunnon pitoaika on tyypillisesti melko lyhyt.
Flippausta voi lähestyä muutamalla eri tavalla.
Yleisimmin ymmärretty flippaus on sitä, että asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään. Tässä tärkeää on osata tehdä remontti kustannustehokkaasti, ja siten, että asunnolle on kysyntää rempan jälkeen.
Alin lisäarvo tulee kun asuntoon vaihdetaan uusi laminaatti ja seinät maalataan. Tällöin on perusteltua kysyä, syntyikö casen lisäarvo remontista vai alhaisesta hankintahinnasta.
Toki voi olla, että ostajalle riittää matalan tason remontti, kunhan paikat ovat suurin piirtein kunnossa. Tästä lisäarvosta hän on halukas maksamaan.
Tällaisessa flippauksessa on siinä mielessä matala riski, että asuntoon ei laiteta kovin paljon ylimääräistä rahaa, joten jos asunto on ostettu järkevään hintaan, saanee sen myytyä samaan hintaan.
Eli tappion suuruus ei ole iso.
Isompi lisäarvo syntyy kun ymmärretään trendejä ja omaa asiakaskuntaa. Kun remontti toteutetaan todella tyylikkäästi ja saadaan luotua wow-efekti, on ostaja valmis maksamaan suurtakin preemiota.
Tässä on vain se riski, että pitää oikeasti ymmärtää mistä ostaja on valmis maksamaan. Tämän takia itse en harrasta tämän kategorian flippausta, sillä en jaksa seurata sisustamisen trendejä.
Kun remontin hinta nousee, nousee myös riski. Mikäli remontti maksaa 100.000 € eikä ostaja arvostakaan sitä, nousee tappio äkkiä kymmeniin tuhansiin euroihin.
Vastaavasti mikäli remontti menee nappiin, on voittokin suuri.
Kaikessa remontoinnissa on aina riski, että remontti epäonnistuu jotenkin, tai että se kestää suunniteltua pidempään tai maksaa suunniteltua enemmän.
Ammattiflippaajalla on oma tiimi, johon hän voi luottaa, jolloin remonttiin liittyvät riskit ovat matalammat.
Tämän takia ensimmäiseen flippiin ei kannata tilata kovin kallista remonttia.
Kolmas flippauksen laji on halvalla ostaminen. Tässä ei edes mietitä remonttia, vaan pyritään ostamaan asunto mahdollisimman alhaiseen hintaan.
Asunto ostetaan edullisesti ja laitetaan saman tien takaisin myyntiin korkeammalla hinnalla.
Kun kaikki menee hyvin, on tämä äärimmäisen kannattavaa. Rahan kiertoaika on lyhyt, ja tuotto hyvä. Eikä omaa vaivaa kulu lähelläkään yhtä paljon kuin remonttiprojekteissa.
Kaikkiin flippeihin sisältyy myös rahoitusriski. Mikäli korkotaso nousee omistuksen aikana, ja asuntomarkkina hiljenee, ei myynti onnistukaan.
Tätä riskiä ei oikein voi poistaa mitenkään, sillä flippauksessa tarkoitus ei ole omistaa kohdetta pitkäaikaisesti, jolloin myöskään korkosuojaus ei ole niin mielekäs.
Toki korkosuojaus auttaa jos kohde jääkin pitkään salkkuun, mutta itse case vesittyy.
Markkinahintojen muutos on kenties suurin flippauksen riski vaikuttavuudeltaan. Onneksi se ei ole erityisen todennäköinen.
Mutta kuvittele tilanne, jossa kohde on ostettu 90 % vivulla (remontti huomioiden) ja asunnon hinta laskee 10 %.
Jos asunto remontin kanssa maksoi 100.000 €, eli omaa pääomaa on kiinni 10.000 €. Nyt 10 % hintatason laskun seurauksena asunnon arvo on 90.000 €, ja velkaa on saman verran.
Eli koko oma pääoma on pyyhitty pois.
Mutta kuten todettu, tämä riski ei ole kovin todennäköinen, koska fiksu flippaaja myy kohteen nopeasti pois, vaikka sitten pienellä tappiolla, jos näyttää siltä, että asuntomarkkinan suunta on kääntymässä.
Ja ylipäätään on aika epätodennäköistä, että kolme kuukautta kestävän flipin aikana asunnon hinta laskisi ykskaks merkittävästi.
Mutta tämä riski on silti hyvä tiedostaa, sen seurauksen vakavuuden vuoksi.
Viime vuosien asuntomarkkinoiden myllerrys on tuonut hyviä tilaisuuksia flippaajille, sillä ”motivoituneita” myyjiä on ollut paljon enemmän kuin aiemmin.
Kun tässä viidakossa osaa navigoida oikein, eli ostaa hyvän kohteen hyvään hintaan, on mahdollista tehdä isojakin voittoja.
