Olen mielenkiinnolla seurannut, miten tekoäly on vähitellen ottanut jalansijaa kiinteistönvälitysalalla. Erilaisia tekoälyn sovelluksia kehitetään jatkuvasti helpottamaan alalla työskentelevien arkea ja tekoälyn mahdollisuuksista alan kontekstissa käydään vilkasta keskustelua mm. LinkedInissä.

Tekoälyllä tarkoitetaan yleensä tietokoneiden ja koneiden kykyä käsitellä tehtäviä, jotka vaativat perinteisesti ihmisälyyn liitettyjä taitoja, kuten päättelyä tai oppimista. Suurin osa tekoälyä hyödyntävistä sovelluksista perustuu koneoppimiseen, joka on siis tekoälyn alaryhmä, jossa kone parantaa suorituskykyään oppimalla itsenäisesti datasta ilman erillisiä toimintaohjeita. Millaisia mahdollisuuksia tekoäly ja koneoppiminen sitten tarjoaa kiinteistönvälitysalalle, entä asuntosijoittajille?

Tekoälyn sovelluksia kiinteistönvälittäjille

Kiinteistönvälitysala on digitalisoitunut kovalla vauhdilla. Kymmenisen vuotta sitten lehti-ilmoitusten rinnalle nousseet asuntoportaalit ovat lähes täysin syrjäyttäneet perinteiset printti-ilmoitukset. Sosiaalinen media on edelleen laajentanut mahdollisuuksia asuntojen markkinointiin ja potentiaalisten asiakkaiden/ostajien kanssa vuorovaikuttamiseen. Kohteiden markkinointia voidaan tehdä entistä kohdennetummin, juuri oikealle kohderyhmälle. Prosessit ovat nopeutuneet, tehostuneet ja automatisoituneet vähentäen manuaalisen työn määrää merkittävästi. Pankissa vieraillaan yhä harvemmin, ja kauppoja tehdään yhä enemmän sähköisesti.

Tekoälyllä ja koneoppimisella on näppinsä tässä kehityspolussa. Tekoälyn sovellukset tehostavat toimintatapoja, parantavat asiakaskokemusta, antavat turvaa ja tarjoavat tukea päätöksenteolle. Yksi tekoälyn ehkä merkittävimmistä ja selkeimmistä hyödyistä kiinteistönvälitysalalla on asuntojen arviointi. Tekoälypohjaiset algoritmit voivat analysoida markkinatietoja, asuntojen ominaisuuksia, tarkastella alueen asuntojen myyntihistoriaa ja muodostaa tämän pohjalta dataan pohjautuvan arvion asunnon myyntihinnasta. Asiakkaan voi myös olla helpompi hyväksyä omasta arviosta poikkeava, kylmään dataan perustuva, hinta-arvio kuin välittäjän ”oma mielipide”, vaikka se olisikin vankkaan kokemukseen ja asiantuntemukseen perustuva. Kun välittäjä saa kattavan datan pohjalta laitettua asunnon suoraan myyntiin oikeaan kilpailukykyiseen hintaan, on merkittävin kaupan syntymisen este jo selätetty. Sama toimii luonnollisesti myös vuokramarkkinoilla. Algoritmit ennustavat vuokrahinnat sijainnin, asuntotyypin ja kausivaihtelun kaltaisten tekijöiden pohjalta. Tämä auttaa niin oikean vuokran arvioinnissa kuin laajemmin sijoituspäätösten tekemisessäkin.

Mahdollisuuksia löytyy myös liidien luomisen ja niiden pisteytyksen sektorilla. Algoritmin on mahdollista analysoida esim. asiakastietoja ja henkilön verkossa käyttäytymistä tunnistaakseen mahdolliset liidit ja tämän jälkeen järjestää ne järjestykseen konversion todennäköisyyden mukaan. Tällöin välittäjän on mahdollista keskittää energiansa lämpimimpiin mahdollisuuksiin, kylmien liidien perässä juoksemisen sijaan. Koneoppimista hyödynnetään kohteiden hintojen arvioinnin lisäksi myös laajemmin markkinoiden tilan ja kysynnän arvioinnissa. Tekoälyn avulla voidaan analysoida mm. demografisia ja ekonomisia tietoja, sekä esim. muuttoliikennevirtoja ja tämän pohjalta tunnistaa alueita, joilla on kysyntää tietyntyyppisille kiinteistöille. Tällainen data on luonnollisesti arvokasta niin kiinteistönvälittäjille kuin sijoittajillekin, mutta myös esim. rakentajille ja kaupunkien päätöksentekijöille.

Myynnin lisäksi tekoälyä hyödynnetään kaupan toisellakin puolella. Kohteita markkinoidaan tekoälyä hyödyntäen niille henkilöille, jotka datan pohjalta todennäköisimmin olisivat kohteesta kiinnostuneita. Erilaiset suositusjärjestelmät helpottavat juuri omiin kriteereihin soveltuvan kohteen löytymistä ehdottamalla kiinteistöjä ostajan budjetin, sijaintitoiveiden ja muiden mieltymysten pohjalta. Tämä helpottaa kiinteistönvälittäjien työtä, mutta parantaa merkittävästi myös ostavan asiakkaan kokemusta.

Erityisesti rapakon takana välittäjät käyttävät ahkerasta Open AI:n kehittämää Chat GPT-sovellusta. Chat GPT on kielimalliin perustuva sovellus, joka ennustaa, mikä sana seuraa toista. Varsinaista älyä se ei siis sisällä. Suomessa tämä ei tietojeni mukaan ole vielä välittäjien keskuudessa saanut täysin tuulta alleen, osittain siksi, että Chat GPT tuottaa tekstiä ensisijaisesti englanniksi ja käännökset ovat hieman omalaatuisia. Suomeksi vastaava mahdollisuus on kuitenkin tarjolla Linear-välitysjärjestelmää käyttäville AIDA™ -työkalun avulla. Linearin AIDA™ on esittelytekstejä kirjoittava tekoäly, joka auttaa välittäjän alkuun esittelytekstin kirjoittamisessa ja antaa uusia näkökulmia esittelytekstin sisältöön selostusliitteelle täytettyihin tietojen ja avainsanojen pohjalta.

Myös selostusliitteelle syötettävien tietojen siirrossa voidaan hyödyntää tekoälyä ja vähentää siten välittäjän manuaalista työtä. Tekoäly voi analysoida kiinteistöjen kuvia ja videoita ja täyttää automaattisesti kohteen ominaisuuksia, kuten huoneluvun ja mukavuudet tai luoda ilmoitukseen asunnon pohjakuvan.

Erilaiset virtuaalistailaukset, virtuaaliremontit ja virtuaaliset asuntonäytöt ovat saavuttaneet suosiota välitysalalla. Tekoälyyn pohjautuvassa virtuaalistailauksessa käytetään tekoälyyn pohjautuvaa ohjelmistoa, joka sisustaa tai jopa remontoi kohteen digitaalisesti. Näin voidaan helposti ja visuaalisesti mallintaa mahdollisille ostajille sitä, millainen potentiaali asunnolla on.

Asiakaskokemusta voidaan parantaa useilla erilaisilla tekoälysovelluksilla. Vaikka erilaiset chatrobotit jakavat yleensä vahvasti mielipiteitä, voivat ne käsitellä asiakkaiden yksinkertaisempia kyselyitä nopeasti, ajoittaa esittelyitä ja tarjota asiakkaalle tarpeellisia perustietoja. Vastausten välittömyys on omiaan parantamaan asiakaskokemusta.

Erilaisia tekoälyyn ja koneoppimisen sovelluksia on kiinteistöalalla toki paljon muitakin ja niitä kehitetään jatkuvasti lisää. Tekoäly ja koneoppiminen tulevat varmasti vaikuttamaan välitysalan tulevaisuuteen merkittävästi ja tuovat mukanaan niin moninaisia mahdollisuuksia kuin uusia haasteitakin.

Tekoälyn sovelluksia asuntosijoittajalle

Siinä missä tekoäly voi tarjota esim. välittäjille dataa asunnon arvioinnin tueksi voi se lisäksi tunnistaa markkinoilta sijoituskelpoisia asuntoja ja laskea niiden mahdollisen tuoton. Lisäksi tekoälyllä on runsaasti erilaisia sovelluksia sijoittamisen riskien hallinnassa; sen avulla sijoittaja voi arvioida sijoitusmahdollisuuteen liittyviä riskejä esimerkiksi markkinatilanteen, kohteen sijainnin ja taloudellisten indikaattoreiden pohjalta muodostetun datan perusteella.

Erityisesti tulevaisuudessa, teknologian edelleen kehittyessä, on sijoittajien mahdollista käyttää tekoälyä hyvin pitkälle personoitujen sijoitus- ja hajautusstrategioiden muodostamiseen, jotka ottavat huomioon niin sijoittajaprofiilin, sijoittajan omat taloudelliset tavoitteet kuin riskinsietokyvynkin. Algoritmin on mahdollista muodostaa sijoittajalle henkilökohtainen strategia ja sijoitusten allokaatio suunnitelma, jolla sijoittaja voi maksimoida tuoton ja minimoida riskin omaan profiiliinsa soveltuvassa suhteessa. Analytiikan avulla voidaan lisäksi seurata ja ennustaa asuntomarkkinoiden trendejä ja tulevia muutoksia sekä edelleen muokata strategiaa niiden mukaisesti.

Olisiko tekoälystä vastaukseksi sijoitusten tehokkaaseen hallintaan passiiviselle asuntosijoittajalle? Tällä hetkellä tekoälyn sovelluksia löytyy jo esim. vuokralaisten seulontaan, vuokran keräämiseen ja asuntojen ylläpitoon liittyvien erilaisten toimien suunnitteluun ja seurantaan. Tekoälyä käytetään myös erilaisten raporttien luomiseen (esim. vuokrausaste), jotka auttavat tehostamaan sijoitustoimintaa.

Mielenkiintoinen tekoälyn sovellus on kiinteistöomaisuuden tokenisoinnissa. Tokenisointi tarkoittaa prosessia, jossa omaisuus hajotetaan digitaalisiksi tunnuksiksi, jotka edustavat taustalla olevaa omaisuutta kaikkine oikeuksineen ja velvollisuuksineen. Käytännössä tokeni on hieman kuin esineen/asian digitaalinen rekisterikilpi. Näillä tokeneilla (osuuksilla) voidaan käydä kauppaa, joka samalla vaikuttaa asuntosijoittamista perinteisesti vaivaavaan pääomasitoutuneisuuteen ja heikkoon likviditeettiin. Tokenisaation kautta asuntosijoittaminen olisi potentiaalisesti mahdollista matalammalla kynnyksellä ja byrokratiavapaasti globaalisti.

Tulevaisuudessa tekoälyn kehittyessä yhtä tarkemmaksi tulee sen rooli asuntosijoittamisessa ja sijoittamisessa yleensä todennäköisesti vain kasvamaan. Tekoälyn mahdollistama laajaan tietopohjaan perustuvan helposti pureskeltavaan muotoon keräämän datan avulla sijoittavat voivat tehdä aina vain informoituneempia päätöksiä. Täysin ongelmaton tekoälykään ei kuitenkaan ole, vaan se varmasti tuo mukanaan myös haasteita; mihin saakka tekoälyyn voi luottaa sijoituspäätösten teossa?   

Apuväline ei korvaa ajattelijaa

Uudet asiat aiheuttavat lähes aina jonkinlaista vastarintaa. Tuttu ja turvallinen tapa toimia kun on juuri sitä…tuttua ja turvallista. Kun puhutaan tekoälyn mahdollisuuksista ja erityisesti silloin, kun maalataan tulevaisuuden kuvia pidemmälle, nousee esille väistämättä myös huolia; huolia niin työpaikkojen menettämisestä, kokonaisten ammattiryhmien tarpeettomaksi muuttumisesta, ihmiseltä ihmiselle kokemusten katoamisesta ja joku on aina povaamassa robottien aikaan samaa maailmanloppua.

Teknologia ja tekoäly tuovat mukanaan paljon mahdollisuuksia välitysalan ja asuntosijoittajien arsenaaliin. Ne tulevat mullistamaan välitysalan toimintatapoja ja tarjoamaan niin sijoittajille kuin välittäjille työkaluja, joilla rakentaa kilpailuetua. Henkilökohtaisesti en usko, että asuntokauppaa tehtäisiin täysin automatisoidusti, ilman ihmisten välistä vuorovaikutusta, ainakaan pitkään aikaan.

Koronan aikana välitysalalla luovuttiin hetkellisesti yleisnäytöistä ja siirryttiin yksityisnäyttöihin, jotka ovat jääneet elämään yleisenä käytäntönä pandemian jälkeenkin. Virtuaaliset asuntonäytöt varmasti nousevat yhä merkittävämmäksi mahdollisuudeksi tähän rinnalle tulevaisuudessa, mutta en usko, että ne tulevat korvaamaan perinteisiä asuntonäyttöjä kokonaan.

Asuntojen myynti tulee uusista työkaluista riippumatta vaatimaan ymmärrystä markkinasta, kokemuksen tuomaa asiantuntemusta ja aktiivista ja strategista otetta myyntityöhön. Itse näenkin tekoälyn enemmän mahdollisuutena, arvokkaana apuvälineenä, kuin uhkana. Totta kai muutos tulee edellyttämään kehittymistä niin yrityksiltä kuin yksilöiltäkin, mikä väistämättä tarkoittaa, että muutokseen kykenemättömät toimijat putoavat jossain vaiheessa kelkasta ja korvautuvat uusilla, tekoälyn mahdollisuudet tunnistavilla ja sen kanssa symbioottisen suhteen muodostavilla toimijoilla. Onkin ajateltava, että sinua tai minua ei korvaa tekoäly, vaan joku, joka osaa hyödyntää tekoälyä sen täyteen potentiaaliin. Vierivä kivi ei sammaloidu, kuuluu sanonta ja alan tulevaisuuden kannalta on välttämättömyys mennä eteenpäin.