Fanitan kovasti oman ajan arvostamista. Kaikkea ei kannata tehdä itse, vaan ostaa ne palveluina. Harri Huru avaa tätä ajattelumallia hyvin kirjoituksessaan ROTI:sta.

Tärkeää on myös tasainen ja säännöllinen toiminta. Se on tylsää. Tästä seuraa se, että se on kannattavinta, koska tällaista strategiaa tulee noudattaneeksi erittäin pitkään. Jännittävä ja vauhdikas strategia ei toimi, koska sitä ei vain tule noudatettua vuodesta toiseen.

Tässä juttussa pohdin hieman Airbnb-vuokrausta ja sen kannattavuutta.

Airbnb:n suurin ero perinteiseen asuntovuokraukseen on, että siitä saa isomman rahallisen korvauksen ja toisaalta se vaatii enemmän työtä vuokranantajalta.

Asuntosijoittaminen vs. Airbnb

Hyväkuntoisen 30 m2 yksiön vuokra Tampereen keskustassa on noin 630 €/kk ja hoitovastiketta siitä maksetaan noin 120 €/kk. Sen velaton markkinahinta on noin 150 000 €. Näillä luvuilla asunnon tuotto sijoitetulle pääomalle on (630-120)*12/150 000 = 4 %.

Asuntosijoittamiseen kuuluu osallistuminen yhtiökokouksiin, joskus naapureiden purnaus, jääkaappien vaihto, seinien maalaus, vuokranmaksun valvonta ja uuden vuokralaisen etsiminen.

Kun teen tätä työkseni kohta 14 vuoden kokemuksella, niin minulta kuluu näihin asioihin noin 2-3 tuntia omaa aikaa per kuukausi.

Toisaalta nämä murheet ja työt voi ulkoistaa Asuntopehtoorille. Verovähennyksen jälkeen 35 €/kk palvelumaksu muuttuu 24,5 euroksi ja kolmen tunnin työpanoksen hinta on 8,20 €/h. Aika monen asuntosijoittajan oma aika on tätä arvokkaampaa.

Palvelun ulkoistamisen jälkeen vuokranantajan tuotto on (630-120-35)*12/150 000 = 3,8 %.

Jos sama asunto sen sijaan vuokrataankin Airbnb:ssä, pysyy hoitovastike samana, mutta vuokratuotto nousee. Oletetaan myös, että asuntoon hankitaan kalusteita 1 000 eurolla, eli asunnon hankintahinta on 151 000 €.

Jos vielä oletetaan että läpi vuoden asunto on vuokrattuna esim. 15 päivää kuukaudessa ja keskimääräinen hinta on 65 €/yö läpi vuoden (Blockfestin aikana vuokra nousee luultavasti 300 € tasolle yhdeksi viikonlopuksi, mutta tiettyinä kuukausina voi olla haasteellista saada edes 65 euroa), niin kuukauden vuokratulo on 15*65 € = 975 €. Tällöin sijoitetun pääoman tuotto on (975-120)*12/151 000 = 6,5 %.

Aika huima ero, yli puolet enemmän tavalliseen vuokranantamiseen verrattuna.

Airbnb-toimintaan kuuluu perinteiseen vuokraukseen verrattuna paljon enemmän työtä; jokainen vieras pitää ottaa vastaan, luovuttaa hänelle avain, opastaa asunnon käyttöön, vastata kysymyksiin (varsinkin ennen saapumista), siivota asunto ja jättää hänelle palautetta. Lisäksi asunnon sivua pitää ylläpitää Airbnb:n järjestelmässä siten, että tiedot ovat ajan tasalla ja vapaat päivät listattu oikein.

Myös veroilmoituksen tekeminen on työläämpää. Perinteinen vuokranantaja voi vaan laskea kaksitoista vuokraa yhteen ja se on siinä. Airbnb-vuokranantaja joutuu päivittämään exceliään vähintään kerran viikossa, jotta osaa ilmoittaa tiedot verottajalle oikein.

Eräs ammattilainen ehdotti minulle, että hän voi hoitaa Airbnb-asunnon Tampereen keskustassa hintaan 70 €/vieras. Tämä on avaimet käteen, eli hän tekisi ihan kaiken puolestani.

Tuottovertailun valossa avainkysymys on, kuinka monta yötä vieras keskimäärin yöpyy? Jos hän yöpyy yhden yön ja maksaa siitä 70 €, ei vuokranantajalle jää mitään. Toisinsanoen yhden yön vieraat eivät ole kannattavia, vaan vieraan tulisi yöpyä vähintään kaksi yötä, mielellään enemmän.

Oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että jokainen vieras yöpyy kolme yötä. Eli kuukauden 15 vuokrapäivää tulee viideltä eri vuokralaiselta.

Tällöin omistajalle tulee kuluja 5*70 € = 350 €/kk.

Näin ollen tuottolaskelma näyttää tältä: (975-120-350)*12/151 000 = 4,0 %.

On hyvä huomata, että laskelma muuttuu rajustikin eri luvuilla.

Airbnb ei kannata?

Kun sekä vuokranantaja että Airbnb host(ess) ulkoistaa asunnon hoidon ammattilaiselle näyttävät tuottoluvut siis tältä:

• Vuokranantajan sijoitetun pääoman tuotto 3,8 %
• Airbnb:n sijoitetun pääoman tuotto 4,0 %.

Kannattaa kuitenkin huomioida muutama asia ennen kuin riennät luomaan profiilia Airbnb:lle:

• Asunto kuluu paljon enemmän kun vuokralaiset vaihtuvat muutaman päivän välein
• Naapurisopu on koetuksella
• Kannat jatkuvan riskin täyttöasteesta
• Yksikin yö Airbnb:ssä katkaisee oman asumisen 2 vuoden putken, joka oikeuttaisi asunnon verovapaaseen myyntiin
• Kuinka usein asunnon kalusteita pitää uusia?
• Miten hyvin toiminta skaalautuu, eli kuinka helposti sitä voi kasvattaa verrattuna tavalliseen vuokranantajuuteen?
• Voisitko tehdä palkkatyötä enemmän lakanoiden vaihtamisen sijaan?

Kaikki huomioiden en itse oikein näe järkeä Airbnb:ssä sijoitusmuotona. Se voi olla hyvinkin kannattavaa jos asut asunnon vieressä ja saat kaikki palvelut järjestettyä pienellä vaivalla sekä asunnon kysyntä on hyvä.

Mutta tällöinkin tuntuu siltä, että kyseessä on itsensä työllistämistä eikä niinkään sijoittamista. Jossain kohtaa tulee raja vastaan. Voit kenties pyörittää kahta tai kolmea Airbnb-asuntoa, mutta kahtakymmentä et. Vuokranantajuudessa tämä raja ei heti tule vastaan.

Toisin sanoen, jos omaa aikaa arvostaa hitusenkaan, niin olisi luultavasti kannattavampaa laittaa asunto tavalliseen vuokrauskäyttöön ja käyttää Airbnb:stä säästynyt aika oman työn tekemiseen tai itsensä kehittämiseen.

Omalle ajalle luultavasti saa parempaa tuottoa tekemällä sitä, missä oikeasti on hyvä, sen sijaan, että toimii kodinhoitajana Airbnb-asunnolle.

Vai onko Airbnb oikeissa käsissä kultakaivos?