Mediassa ja somessa on käsitelty paljon taloyhtiöiden maksukykyä, vastikkeiden nousupainetta jne. Erityisesti keväällä yhtiökokousten koittaessa tämä suosikkiaihe nousee esiin.
Mutta yksi näkökulma, jota ei ole käsitelty juuri lainkaan on osakkaan konkurssi.
Asuntosijoittajalle on usein kannattavaa omistaa asunnot osakeyhtiön kautta. Tästä saa mm. verohyötyä, mutta myös skaalaetua tietyn pisteen jälkeen. Alkuun pankin rahoitus on nihkeämpää ja kalliimpaa, mutta kun homman saa pyörimään, saa rahoitusta enemmän kuin henkilöasiakkaana saisi.
Toinen merkittävä hyöty on suoja henkilökohtaiseen omaisuuteen. Osakeyhtiö voi ottaa riskiä, ja riskin realisoiduttua yhtiö voi päästää konkurssiin. Tällöin yhtiön omistajana et kuitenkaan menetä mitään, paitsi yhtiöön sijoittamasi varat. Ja mm. tästä syystä yhtiön rahoitus on kalliimpaa, koska rahoittajan riski on korkeampi.
Toki jos olet antanut henkilökohtaisen takauksen, voi velkoja tulla myös oman omaisuutesi perään. Mutta pääsääntöisesti henkilötakausta ei kannata antaa. Toki alussa se voi olla tarpeen, koska ”miksi pankin pitäisi ottaa riskiä jos sinäkään et ota”.
Mutta kun toiminta on kasvanut, kannattaa takauksesta pyrkiä eroon. Tässä ajatuksena on Buffetin viisaus; älä riskeeraa sitä mitä tarvitset, saadaksesi jotain mitä et tarvitse.
Entä kuinka taloyhtiön kannattaa toimia, mikäli sen osakkaana on osakeyhtiö, ja tämä yhtiö on menossa konkurssiin?
Lähtökohta tietysti on, että taloyhtiöllä on ammattimainen hallitus ja fiksu isännöitsijä. Ensimmäinen steppi hallitukselle on ottaa asunto haltuun. Tämä yksittäinen teko suojaa taloyhtiön etuja erinomaisesti.
Nimittäin mikäli yhtiöosakas menee konkurssiin, on taloyhtiö muiden velkojien kanssa samalla viivalla perimässä saamisiaan, eli yhtiövastikerästejä. Tai käytännössä pankki on ensimmäisenä nokkimisjärjestyksessä, mikäli asunto-osakeyhtiön osakkeet (eli asunto) oli pantattu lainan vakuudeksi.
Sen sijaan mikäli konkurssipesä jatkaa asunnon omistamista, tulee sen maksaa vastikkeet ennen velkojen maksamista. Tällöin taloyhtiö saa ensin omansa pois.
Näin ollen on taloyhtiön etu ottaa yhtiön omistama asunto mahdollisimman nopeasti haltuun. Tällöin vastikerästejä, joihin taloyhtiöllä ei välttämättä olisi pääsyä konkurssitilanteessa (koska pantattu omaisuus), kertyy vähemmän. Tämä nimenomaan siksi, että kun asunto on otettu haltuun, ei rästejä taloyhtiölle pääse kertymään.
Toki on mahdollista, että vuokra ei riitä kattamaan yhtiövastiketta. Eli jos vuokra on esim. 1200 €, mutta hoito- ja pääomavastike ovat yhteensä 1300 €, kasvaa osakkaan vastikerästit 100 €/kk.
Mutta tällöin kestää vuosi, että syntyy saman verran vastikerästejä kuin ilman haltuunottoa syntyisi kuukaudessa.
Mutta usein on toisinpäin, että vuokra kattaa vastikkeet ja vähän päälle. Tällöin ylijäämällä saadaan purettua vastikerästejä. Nyt mikäli osakas menee konkurssiin, on taloyhtiöllä vähemmän, tai lainkaan, saatavia konkurssipesältä.
On siis taloyhtiön etu, että se toimii nopeasti. Pätevä isännöitsijä valvoo kuukausittain vastikereskontraa ja tiedottaa siitä hallitusta. Mikäli rästejä syntyy systemaattisesti, ja osakas on osakeyhtiö, kannattaa haltuunottoprosessi käynnistää nopeasti.
Toki näin kannattaa toimia vaikka osakas ei olisi osakeyhtiö, sillä taloyhtiön hallituksen tehtävä on ajaa taloyhtiön etua.
