Toimitilapuolella kohteet ovat keskenään erilaisia ja usein käyttäjän liiketoimintaan mukautettuja. Kokonaisharkinnalla onkin merkittävä rooli arvonmääritysmenetelmien ohella, kun pohditaan kiinteistön arvoa.
Yrittäjäkollegani toisinaan tuskailevat sopivan toimitilan etsimisessä. Kun haet toimitilaa portaaleista, on se melkoinen suo.
Kiinteistön arvoa johdetaan erilaisista arvonmääritysmenetelmistä, joista käytetyimpiä ovat kauppa-, tuotto- ja kustannusarvomenetelmät. Kauppa-arvomenetelmää hyödynnetään usein asuntojen kohdalla. Siinä kiinteistön arvo määritetään vertaamalla sitä muihin vastaaviin, toteutuneisiin kauppoihin. Tapa on mielekäs, kun markkinoilta on saatavilla runsaasti vertailukelpoisia kauppoja.
Kustannusarvomenetelmää käytetään erityisesti silloin, kun arvioidaan uusia rakennuksia tai erityistyyppisiä rakennuksia, joille ei ole olemassa vertailukelpoisia markkinatietoja. Kustannusarvomenetelmässä kiinteistön arvo määritetään sen todellisten tai todennäköisten tuotantokustannusten perusteella.
Toimitilapuolella kiinteistön arvo lasketaan useimmiten tuottoarvolähestymistavalla, jossa kiinteistön arvo johdetaan sen tuottamien tai odotettujen tulevien kassavirtojen eli nettovuokrien nykyarvosta.
Yleisesti siis ajatellaan, että toimitilan arvo vastaa sen tulevien nettotuottojen nykyarvoa. Jos toimitilasta saadaan vuokraa omistajan kulujen jälkeen 5000 eur / kk ja tuottovaateena pidetään 8 % muodostuu kiinteistön arvoksi 750 000 euroa (vuosituotto 60 000 eur / 8 % = 750 000 eur). Kärjistetysti näin, ensimmäinen kysymys kuitenkin kuuluu: kuinka pitkään vuokralainen on tilassa ja onhan se maksukykyinen? Jos vuokralainen on sitoutunut tilaan vain vuodeksi, on olemassa riski vajaakäytöstä tämän jälkeen, mikä on huomioitava arvonmäärityksessä. Toisaalta jos tilassa on maksukykyinen vuokralainen 10 vuoden sopimuksella, voidaan tuottovaadetta laskea, jolloin kiinteistön arvo nousee, esimerkiksi vuosituotto 60 000 eur / 6 % = 1 000 000 eur. Miten näin suuri ero on mahdollinen? Asiaa voi palastella esimerkiksi taloudellisiin, kiinteistökohtaisiin ja markkinatekijöihin.
Taloudellisia perustekijöitä ovat tuottovaade ja kassavirta sekä kiinteistön pitkän aikavälin kehityspotentiaali. Taloudellisia asioita ovat myös sopimukselliset seikat kuten vuokralaisprofiili ja sopimusten laatu- ja maturiteetti. Yhä tärkeämmässä asemassa on myös vuokralaisen arviointi: kuinka vakavarainen vuokralainen on, millainen on vuokralaisen toimiala ja vuokranmaksukyky. Jos vuokralainen ei selviä vuokristaan, romahtaa kiinteistön arvonmääritykseltä tukijalka. Vuokralaisen kannattava liiketoiminta generoi kiinteistön vuokratuotot.
Yleinen talous- ja markkinatilanne liittyvät kiinteistöjen arvonmääritykseen. Markkinatilanne, korkotaso ja yleinen taloustilanne vaikuttavat siihen, kuinka paljon ihmiset tai yritykset ovat valmiita maksamaan hyödykkeestä.
Luonnollisesti tulee arvioida myös kiinteistökohtaisia ominaisuuksia kuten rakennuksen ikää ja teknistä kuntoa, tilan ja ylläpidon laatutasoa sekä aina niin tärkeää sijaintia. Miten kiinteistö toimii nyt, miten se vastaa markkinoiden tarpeisiin ja millaisia tuottoja se voi realistisesti tuottaa tulevaisuudessa?
Kaikkia näitä tekijöitä arvioimalla, muodostuu riskikerroin. Arvo ei myöskään ole staattinen, vaan se muuttuu jatkuvasti markkinoiden, käyttäjätarpeiden ja kiinteistön kunnon mukana. Mitä enemmän turbulenssia markkinoilla on, sitä tuoreempi tulisi arvonmäärityksen olla, mikäli haluaa sen hetken arvion
kiinteistön arvosta.
Kaiken tämän lisäksi arvo koetaan subjektiivisesti. Kiinteistön omistaja usein lähestyy arvoa laajemmin. Millaisia tuotteita palveluita, säästöjä tai toiminnallisia etuja kiinteistö tarjoaa käyttäjälleen? Millaisia uhrauksia kiinteistön eteen on tehty? Useimmiten puhutaan toki kustannuksista, mutta ne voivat olla myös vaikkapa kiinteistön etsimiseen ja kehittämiseen käytetty aika ja vaiva tai jopa psyykkiset kustannukset
Kiistatonta on, että euromääräinen arvo realisoituu vasta toteutuneen transaktion kautta. Kaikki on spekulaatiota siihen saakka, kunnes kiinteistökohde on muutettu rahaksi.
Ulla Lyytinen, Logistila liiketoimintajohtaja, toimitilat
