Yhä useammin kuulee juttuja, että taloyhtiö ei ole saanut lainaa remonttiaan varten. Näitä tapauksia yhdistää syrjäinen sijainti, korjausvelka ja huono taloyhtiöjohtaminen.
Yhdessä nämä tarkoittavat taloyhtiön matalaa euromääräistä arvoa.
Mikäli yhtiön arvo on matala, ei pankki mielellään rahoita. Mitä jos osakkaiden maksukyky tökkii eikä lainanhoito onnistu? Pankki voisi haluta realisoida lainan, eli käytännössä ottaa taloyhtiö haltuunsa.
Mutta mikäli vakuuden (eli taloyhtiön) arvo on alempi kuin jäljellä olevan lainan määrä, tekee pankki luottotappiota.
(Tämä muuten oli tilanne Helsingin yliopiston ylioppilaskunnalla. Kiinteistöt myytiin suurin piirtein sellaisella summalla, että velat saatiin kuitattua. Eli oma pääoma hävittiin täysin.)
Pankille ei siis ole kovinkaan houkuttelevaa rahoittaa taloyhtiötä, jossa se näkee merkittävän riskin sille, että syntyy luottotappioita.
Usein myös tällaisten yhtiöiden omistaja-asukkaiden maksukyky on huterammalla pohjalla.
Se voisi kenties nostaa marginaalia vastaamaan riskiä, mutta siinä on maineriski pankin suuntaan. Osakkaat hermostuvat kun saavat tarjouksen 3 % marginaalilla. Helpompi vain kieltäytyä myöntämästä lainaa.
Mitä sitten tehdä, kun taloyhtiö ei saa remonttilainaa?
Paras tapa suojautua tällaiselta riskiltä on hoitaa asiat niin, että riskiä ei pääse syntymään. Eli hoitamalla taloyhtiötä fiksusti sekä taloudellisesti että teknisesti. Jos osaamista ei löydy osakkaiden keskuudesta, täytyy toivoa, että löytyy viisautta valita pätevä isännöitsijä.
Tämän mallin ainoa huono puoli on, että se vaatii aikaa. Jos tilanne on päällä, ei siinä kohtaa enää paljon auta alkaa hoitamaan taloa fiksusti.
Keskipitkällä aikavälillä hallituksen ja isännöitsijän kannattaa tiedostaa tilanne. Että 5-10 vuoden päästä koittaviin remontteihin ei ehkä saa rahoitusta, ainakaan täysimääräisesti.
Taloyhtiö voisi esimerkiksi alkaa kerätä korotettua vastiketta. Jos kymmenen vuotta vastiketta kerätään etukäteen, voi sillä kenties pystyä rahoittamaan koko remontin.
Mutta mikäli pääoma ei riitä ihan koko remonttiin, niin melko varmasti pankki tässä tilanteessa lähtee rahoittamaan, kun rahoitustarve on vaikka vain 30 % urakan hinnasta.
Tässä tilanteessa pankin riski on niin matala (jos pieni laina jää hoitamatta, pankki saa varmasti omansa pois realisoimalla vakuuden), että rahoitusta luultavasti saadaan ja kohtuulliseen hintaan.
Hallituksen kannattaa luonnollisesti laittaa rahat talteen esimerkiksi korkotilille, koska muuten kymmenessä vuodessa inflaatio ikävästi nakertaa pääomaa.
Se auttaa myös siinä, että rahat eivät ihan samalla tavalla polttele käsissä kun ne ovat ”sivussa”. Hallituksilla ja yhtiökokouksilla on taipumus hankkia kaikenlaisia asioita (niin kuin ihmisillä yleensä) mikäli niihin vain on varaa.
Tässä on myös tärkeää isännöinnin olla hereillä. Isännöitsijäntodistukseen tulee kirjata paljonko kullakin asunnolla on jemmassa rahaa.
Mikäli osakas päätyy myymään asunnon, tulee välittäjän osata kertoa ostajakandidaateille, että asunnolla on korvamerkattua rahaa tilillä näin ja näin paljon. Tällöin ostaja voi maksaa asunnosta tämän verran enemmän. Aivan kuten ostaja maksaisi taloyhtiöremontin jälkeen.
Paitsi että tässä mallissa ostaja kenties maksaa rahoista 1:1. Eli mikäli asunnon velaton hinta olisi 200.000 €, mutta sillä on jemmassa taloyhtiön tilillä 20.000 € tulevaan remonttiin, voi ostaja maksaa asunnosta 220.000 €.
Kun taas remontin jälkeen remontin hinta ei usein mene 1:1 asunnon hintaan. Eli vaikka remontti maksoi 20.000 €, saattaa ostaja arvottaa asunnon arvoksi 215.000 €.
Eli teoriassa tällä mallilla myyjä saa asunnosta (tai remontista) paremman hinnan, mikäli sitä varten on rahat valmiina etukäteen.
Nurinkurista tietyllä tapaa, enkä usko että tätä on ikinä testattu. Mutta periaatteessa kaupankäyntilogiikka voisi mennä näin.
Ja lopuksi, mikäli tilanne on akuutisti päällä. Eli remontti pitäisi aloittaa mahdollisimman pian, eikä pankki suostu sitä rahoittamaan, mitä tehdä?
Ilmiselvä ratkaisu, jonka olen myös käytännössä nähnyt, on että osakkaat rahoittavat sen itse.
Ongelma tässä on, että kaikilla ei välttämättä ole valmiina kymmeniä tuhansia euroja.
Yhdessä tapauksessa toimittiin niin, että muut osakkaat maksoivat osuutensa heti, ja yhtä tai kahta osakasta varten otettiin pankkilaina. Pankille oli ok antaa pieni rahoitus, jota takaa koko taloyhtiö.
Toinen vaihtoehto on, että taloyhtiön johto miettii muita rahoituslähteitä kuin perinteinen pankkilaina. Mutta tällaisten käyttämisestä en ole ikinä kuullut.
Sinällään ”pikavippi” tyyppinen rahoitus on parempi vaihtoehto kuin antaa putkien, eli koko talon, hajota.
Nämä ovat asioita, joita yhä useampi taloyhtiö joutuu miettimään. Toivotan viisautta päätöksiin.
