Ostin asuntosijoitusurani alkuaikoina muutaman ns. kassavirtakohteen. Nämä olivat vanhoja rivitaloasuntoja Nokialta ja Ylöjärveltä.
Miksi sijoitin näihin? Koska rahani eivät riittäneet arvokkaampiin uudis- tai keskustakohteisiin. Se oli tärkein syy.
Toinen syy oli, että niistä sai kassavirtaa, eli rahaa tilille. Toki tuohon aikaan myös uudisasunnoista olisi saanut rahaa tilille; nekin olivat kassavirtaposiitivia.
Eli oikeasti syy oli vain se, että niihin rahani riittivät. Tai niitä pystyi ostamaan aiemmin, kun taas arvokkaampaan kohteeseen olisi pitänyt säästää pidempään.
Olen melko varma, että tämä on yhä monen kassavirtakohdesijoittajan perustelu ostaa edullinen asunto syrjästä; koska vain se on taloudellisesti mahdollista.
Pian kuitenkin huomasin kuinka työläitä näiden asuntojen vuokrasuhteet ovat (silloin ei vielä ollut Huolenpitopalvelua), aloin myymään niitä pois ja siirtymään paremmalla sijainnilla oleviin kohteisiin.
Mutta miksi kassavirtakohde silti on oikeasti ihan hyvä sijoituskohde tietyssä tilanteessa tietylle sijoittajalle?
Eilen oli Taloussanomissa juttu, jossa kaveri omistaa sata asuntoa erittäin syrjäisiltä sijainneilta. Outokummusta hän osti asunnon 2200 eurolla, ja saa siitä kassavirtaa 190 €/kk ennen veroja. Asunto maksaa siis kauppahinnan takaisin 15 kuukaudessa.
Toki sitten kun asuntoon paukahtaa taloyhtiöremontteja, voi niiden hinta olla kymmenkertainen asunnon kauppahintaan nähden (tämän vuoksi myyjä sen halusikin myydä).
Mutta mikäli remontteja onnistutaan siirtämään hamaan tulevaisuuteen, voi kohde tuottaa erittäin hyvin omalle pääomalle. Kolmen vuoden vuokratulot ovat verojen jälkeen jo 5400 €. Eli noin 250 % tuotto omalle pääomalle.
Ongelma tässä on, että ruokakaupassa eivät prosentit kelpaa, vaan pitää olla euroja. Eli ei auta vaikka tuottoprosentti on huima, mikäli euroja ei jää käteen.
Vuodessa tuottoa kertyy 1800 euroa, mikäli asunto onnistutaan pitämään vuokrattuna koko ajan. Yhden vuoden tämä voi onnistua, mutta jos otetaan pidempi, vaikkapa viiden vuoden perioidi, voin luvata, että käyttöaste ei ole 100 %.
Eli sijoituksena tämä on vähän nihkeä mikäli vuokrasuhteen hoitamiseen joutuu tekemään paljon töitä, ja palkaksi saa 1800 euroa vuodessa.
Mutta mikäli hallinnoinnin ulkoistaa, tai onnistuu vuokraamaan vähän työllistävälle vuokralaiselle, on tällainen kohde hyvä.
Sata tällaista asuntoa tuottaisi jo 180.000 euroa vuodessa, minkä eteen kannattaa jo vähän tehdä töitäkin (tai ulkoistaa).
Eli kunhan ymmärtää mihin on oikeasti sijoittamassa, minkälainen kohteen arvo saattaa olla exit-hetkellä, tai miten vastikkeet saattavat nousta remonttien tullessa, niin kassavirtakohde voi toimia.
Erityisesti nuorelle sijoittajalle nämä voivat olla hyviä kohteita. Silloin pääomaa ei vielä ole, mutta aikaa ja energiaa senkin edestä.
Myös riski on rajattu, mikäli et anna henkilötakausta mihinkään.
Mutta operoimalla tällaisia asuntoja opit yhtä ja toista asunnoista, tekniikasta, taloudesta, rahoittamisesta ja neuvottelemisesta.
Näitä oppeja voit sitten muuttaa isommaksi rahoiksi kun pystyt lähtemään isompiin sijoituksiin mukaan.
Eli sen sijaan että käytät energiasi 1800 euroa tuottavaan asuntoon, voit käyttää energiasi 18.000 euroa tuottavaan asuntoon.
Kassavirtakohteet ovat siis hyvä ponnistuslauta nuorelle, joka haluaa päästä asuntosijoittamiseen kunnolla mukaan. Niiden kautta pääsee tekemään ja kerryttämään kokemusta.
Kunhan pidät huolta, että et ota sellaisia riskejä, että se voisi kaataa koko veneen.
Joskin tässäkin on se hyvä puoli, että vaikka kaikki riskit realisoituisivat ja nuori häiväisi vaikkapa 50.000 euroa, on hänellä vielä paljon työvuosia aikaa tehdä tuo raha takaisin.
Mutta mikäli 60-vuotiaana häviät 100 % omaisuudesta, on sen takaisinrakentaminen hankalampaa.
