Ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni vuonna 2005 eli olen harjoittanut asuntosijoittamista nyt kahdenkymmenen vuoden ajan.
Tutkin viikonloppuna mielenkiinnosta yhtä vanhaa kohdettani, että minkälainen sijoitus se on ollut. Tässä samat tiedot teille arvon lukijat.
Ostin kohteen vuonna 2011 hintaan 95.000 €. Kyseessä on 30 m2 yksiö Tampereen keskustassa.
Hintakehitys on ollut ihan ok, sillä viimeisimmät kaupat saman talon samoista yksiöistä on tehty 135-145.000 € hintahaarukassa.
Eli arvonnousua on tullut noin 40.000 €.
Ostin kohteen normaalilla 70 % velkavivulla, eli käytin omaa pääomaa 30.000 €. Tällöin oman pääoman tuotto arvonnoususta on noin 130 %.
Vuotuinen arvonnousu on ollut noin 5,9 %.
Ensimmäisessä vuokrasuhteessa vuokra oli 530 €/kk. Tällä hetkellä vuokra on 630 €/kk.
Ostohetkellä hoitovastike oli 100 €/kk. Tänään se on 125 €/kk.
Tästä laskettuna ostohetken vuokratuotto oli (530-100)*12/95000 = 5,4 %.
Tänään se on 4,3 %.
Ero vuokratuotoissa kuvastaa tilannetta markkinoilla. 14 vuodessa asuntomarkkinat ovat tehostuneet, sillä yhä useampi ymmärtää miten kannattavaa toimintaa tämä on. Tämä on osaltaan nostanut hintoja, eli laskenut vuokratuottoa.
Toki asuntomarkkinoihin on vaikuttanut sata muutakin tekijää.
Silti, 4,3 % tuotto Tampereen keskustayksiölle on ihan hyvä, enkä näe syytä myydä asuntoa. Eli teen (varainsiirtoverovapaan) ostopäätöksen päivittäen pitämällä asuntoa. Antaa asunnon jauhaa tuottoa seuraavatkin neljätoista vuotta.
Tarkastellaan seuraavaksi kassavirtaa.
Lainan huomioiminen tarkkaan on hankalaa, sillä olen vuosien varrella uudelleenrahoittanut ja yhdistänyt lainojani muutamaan otteeseen. Eli on vaikea sanoa tarkalleen paljonko juuri tämän yhden asunnon lainakulut ovat olleet.
Mutta käytetään laskennassa 1,5 % kiinteää korkoa (minulla on tällainen laina yhä voimassa). Kun lainapääoma on 70.000 €, on lainan kuukausierä 340 €/kk.
Ostohetken kassavirta oli 90 €/kk lainakulujen jälkeen. Tänään se on 165 €/kk.
Oletetaan vielä yksinkertaisuuden vuoksi, että vuokra ja vastike ovat nousseet lineaarisesti 14 vuoden aikana.
Näillä oletuksilla rahaa on tullut sisään noin 21.000 € neljäntoistavuoden aikana ennen veroja.
Laina on lyhentynyt tänä aikana noin 45.000 €.
Eli jos myisin asunnon nyt 135.000 € hintaan ja maksaisin loppulainan 25.000 € pankille, jäisi minulle ennen veroja 110.000 €. Omaa rahaa hankintaan meni 30.000 €, eli osto ja myynti aiheutti 80.000 € tuoton.
Tähän lisättynä 21.000 € kassavirta 14 vuoden ajalta, nostaa kokonaistuoton 101.000 euroon. Jos haluaisi hifistellä, voisi laskea 21.000 euron kassavirralle vielä korkoa korolle, sillä nämä rahat eivät luonnollisesti ole maanneet pankkitililläni vaan olen sijoittanut ne eteenpäin.
101.000 € kokonaistuotto 30.000 € omalle pääomalle tarkoittaa noin 237 % tuottoa. Eli noin 8,9 % per vuosi neljäntoista vuoden aikana.
Tämä on sikäli realistinen laskenta, että mukaan mahtuu hyviä, huonoja ja ”normaalia” aikaa. Jos laskenta olisi tehty 3-4 vuotta sitten, näyttäisivät prosentit huomattavasti paremmilta.
Ja kun asunto on Asuntopehtoorin huolenpitopalvelussa, ei minun tarvitse tehdä asunnon eteen mitään muuta kuin täyttää veroilmoitus kerran vuodessa.
Tässä mielessä sijoitus on yhtä passiivinen kuin indeksisijoittaminen. Ja tuottokin on samaa tasoa kuin SP500:n keskimääräinen tuotto, kenties hieman sen yli. Tutkimusten mukaan 70 % velkavipu asuntoon nostaa asuntosijoituksen riskin samalle tasolle kuin SP500, joten riskimielessäkin sijoitukset ovat vertailukelpoiset.
Mutta yksi asia nostaa asunnon tuoton huomattavasti korkeammaksi kuin rahaston. Nimittäin mikäli minä (tai alle 18-vuotias lapseni) asuu asunnon kaksi vuotta putkeen, on myyntivoitto verovapaa.
Tällöin nettokokonaistuotton nousee huomattavasti, sillä iso osa tuotosta on arvonnousua. Ja jos sen saa verovapaasti käteen, ei mikään rahasto pärjää tuottovertailussa.
Ja jos haluaa spekuloida tulevaisuudella, niin nyt voi olla ihan hyvä aika ostaa sijoitusasunto, sillä hinnat ovat laskeneet.
Samaan aikaan AI-buumi on nostanut SP500:n valuaatiota huomattavasti, eli laskun riski on kenties suurempi kuin muutama vuosi sitten.
Hyvässä sijoitusporftoliossa on kuitenkin tilaa sekä asunnolle että SP500:lle, sillä ne täydentävät toisiaan.
Tämän karkean katsauksen perusteella jatkan asuntojen omistamista hyvillä mielin ja annan tuoton juosta.
