Turun asuntomarkkinakatsaus paljastaa mielenkiintoisen tilanteen, joka tarjoaa sekä mahdollisuuksia että haasteita asuntosijoittajille. Suomen kuudenneksi suurin kaupunki käy läpi markkinakorjausta, joka luo uudenlaisen toimintaympäristön sijoittajille.
Markkinatilanne: Hintojen lasku ja kaupankäynnin elpyminen
Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat heinäkuusssa 2025 koko maassa 0,9 % verrattuna vuotta aiempaan. Turussa vanhojen osakeasuntojen neliöhinta oli heinäkuussa 2025 Tilastokeskuksen mukaan 2 754 euroa, mikä on 1,6 prosenttia yli vuoden 2020 tason. Kerrostalojen osalta neliöhinta oli 2815 euroa. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat ovat kuitenkin edelleen painuksissa.
Positiivista kehitystä on nähtävissä kaupankäynnin vilkastumisessa. Toisella neljänneksellä tehtiin noin 670 välittäjäkauppaa, mikä on hieman enemmän kuin edellisvuonna ja heinäkuussa kiinteistönvälittäjien kautta vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppaa tehtiin 10 % enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Uudiskohteiden myynti on edelleen hidasta, mutta modernit, energiatehokkaat talot kiinnostavat erityisesti keskustan ja Kupittaan alueella.
Myyntiajat ovat pidentyneet keskimäärin 122 päivään, mikä on 18 päivää pidempi kuin vuosi sitten vastaavana aikana. Alkuvuodesta on nähty merkkejä myyntiaikojen lyhentymisestä keskustan ja kehysalueiden kerrostaloasunnoissa ostajien aktivoitumisen myötä.
Vuokramarkkinat: Sijoittajan unelma vai painajainen?
Turun vuokramarkkinoilla vallitsee tällä hetkellä selkeä vuokralaisen markkina, mikä asettaa sijoittajat haastavaan asemaan. Vuokrattavien asuntojen määrä on kolmessa vuodessa lähes kaksinkertaistunut (+95 %), erityisesti suurten asuntojen (kolmiot ja isommat +236 %) tarjonta on kasvanut merkittävästi.
Ylitarjonta näkyy suoraan vuokratasoissa. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat vuoden toisella neljänneksellä vuodentakaisesta vain 0,8 prosenttia, mikä on huomattavasti alhaisempi kuin yleinen kustannustason nousu. Tämä tarkoittaa käytännössä vuokrien reaalista laskua. Asumistukileikkausten vaikutus näkyy erityisesti pienten vuokra-asuntojen kysynnässä ja vanhojen asuntojen vuokrattavuudessa.
Mielenkiintoinen poikkeus ovat ARA-asunnot, joiden vuokrat nousivat samalla ajanjaksolla 5 prosenttia, heijastellen markkinoiden epätasapainoa.
Markkinoiden reunaehdot pakottavat vuokranantajia tarjoamaan etuuksia vuokralaisille; vakuuksien keventäminen ja vuokravapaat kuukaudet ovat yleistyneet, mikä pienentää sijoituksen nettotuottoa.
Turun vuokramarkkinoilla on selkeitä alueellisia eroja, jotka sijoittajan on syytä tuntea. Yksiöiden neliövuokrat liikkuvat eri postinumeroalueilla keskimäärin välillä 14,8 – 22,3 €/m² , kun taas sitä suuremmissa asunnoissa keskimääräiset neliövuokrat ovat edullisemmat. Turun postinumeroalueiden keskimääräiset neliövuokrat ovat kaksioissa välillä 10,2 – 19,5 €/m² ja kolmioissa välillä 9,7 – 18,4 €/m².
Postinumeroalueella 20250 Pitkämäki-Muhkuri sijaitsevat keskimäärin Turun kalleimmat yksiöt, mikä johtuu alueen runsaasta uudisrakentamisesta. Yksiöiden keskimääräinen neliövuokra on tällä alueella 22,3 €/m². Toiseksi korkeimmat yksiöiden neliövuokrat löytyvät postinumeroalueelta 20200 Iso-Heikkilä (22,2 €/m² ), kun taas edullisimmat yksiöt löytyvät postinumeroalueelta 20750 Huhkola-Lauste-Vaala (14,8 €/m²).
Kaksioiden keskimääräiset neliövuokrat ovat selkeästi pienemmät kuin yksiöiden. Neliövuokraltaan kalleimmat kaksiot löytyvät postinumeroalueelta 20200 Iso-Heikkilä (19,5 €/m²) ja edullisimmat postinumeroalueella 20460 Jäkärlä (10,2 €/m²). Myös keskimäärin kalleimmat kolmiot löytyvät postinumeroalueelta 20200, jossa vuokrakolmion hinta on keskimäärin 18,4 €/m² ja edullisimmillaan kolmioiden vuokrat ovat postinumeroalueella 20460 Jäkärlä (9,7 €/m²). Turun keskustassa kolmion neliövuokra on keskimäärin samaa tasoa kuin mitä yksiöiden neliövuokrat ovat joillain halvimmilla alueilla, eli alle 16 €/m².
Edellisen datan huomioon ottaen strateginen sijoittaja painottaa tällä hetkellä Keskustan, Kupittaan, Moision ja Iso-Heikkilän modernia ja arvostettua asuntokantaa vakaiden vuokrien ja helpon vuokrattavuuden vuoksi. Edullisemmilla, mutta kysytyillä alueilla, kuten Jäkärlä ja Huhkola-Lauste, voi tavoitella korkeaa tuottoa ja pienempiä investointikustannuksia, mutta riskinä ovat suuremmat käyttöastevaihtelu. Pitkämäki-Muhkuri, Iso-Heikkilä ja Skanssi ovat kehittyviä kaupunginosia, joissa uudistuotanto ja väestönkasvu tukevat vuokrakysyntää pitkällä aikavälillä.
Huolimatta haastavasta vuokramarkkinatilanteesta, Turun pitkän aikavälin näkymät ovat positiiviset. Kaupunki on saavuttanut merkittävää muuttovoittoa, jota ruokkivat mm. vahva korkeakoulukaupungin asema, opiskelijoiden ja nuorten ammattilaisten muuttoliike sekä työ- ja koulutusperäinen maahanmuutto. Tämä demografinen perusta takaa pitkän aikavälin kysynnän asunnoille, vaikka lyhyellä aikavälillä markkinat ovat ylitarjonnassa
Sijoitustuotto ja riskit Turussa vs. Helsingissä ja Tampereella
Turun, Helsingin ja Tampereen asuntomarkkinoita vertaillessa erot sijoitustuotoissa ja riskeissä ovat merkittäviä. Turussa yksiöiden vuokratuotto on edelleen korkea, sijoittuen 4,2–5,0 %:n välille, ja kaksioissa saavutetaan paikoin jopa 5,3%:n tuotot. Parhaat tuotot löytyvät keskustan ulkopuolisilta kasvuvyöhykkeiltä ja uudistuotantoalueilta. Samalla Turun käyttöaste jää alle 94 %:n, mikä lisää vajaakäytön ja ylitarjonnan riskiä erityisesti nopeasti kasvavilla alueilla.
Helsingissä vuokratuotto on selvästi matalampi ja vaihtelee 2,8–4,0 %:n välillä. Vuokrien kehitys on ollut pysähtynyttä, ja vuoden 2025 aikana vuokrat ovat laskeneet erityisesti yksiöissä ja tietyillä alueilla. Käyttöaste pääkaupunkiseudulla on laskenut 91–92 prosenttiin, ja kilpailu hyvistä vuokralaisista on kiristynyt. Helsingin markkina on kuitenkin väestöpohjaltaan vahva ja pitkällä aikavälillä edelleen vakaa, mutta tämänhetkinen tuottopotentiaali on vaatimaton.
Tampereen markkinat tarjoavat edelleen tasapainoisen yhdistelmän: tuotot ovat Turun kanssa samalla tasolla ja käyttöaste on korkea, yli 96%, mikä kertoo jatkuvasta vahvasta kysynnästä ja siitä, että vuokra-asunnot menevät hyvin kaupaksi. Lisäksi vuokrien nousu jatkuu Tampereella selvästi rivakampana kuin esimerkiksi Helsingissä. Tämä parantaa sijoittajan ennustettavuutta ja pienentää vajaakäytön riskiä.
Yhteenvetona voidaan todeta, että Turku tarjoaa korkeimmat tuotot mutta myös enemmän riskejä, Helsinki matalimman mutta vakaimman tuoton, ja Tampere tasapainoisen vaihtoehdon, jossa tuotto ja käyttöaste tukevat toisiaan.
Sijoittajan mahdollisuudet ja riskit Turussa
Turun asuntomarkkinatilanne tarjoaa sijoittajille houkuttelevia mahdollisuuksia. Laskevien hintojen ja pidentyneiden myyntiaikojen myötä ostajilla on yhä vahvempi neuvotteluasema ja mahdollisuuksia löytää erinomaisia sijoituskohteita.
Turun vahva demografinen perusta takaa pitkän aikavälin kysynnän. Kaupunki säilyttää vetovoimansa korkeakoulukaupunkina, mikä tuo jatkuvasti uusia opiskelijoita ja nuoria ammattilaisia asuntomarkkinoille. Tämä takaa vuokralaisten perusvirran myös tulevaisuudessa.
Alueellinen hajonta puolestaan mahdollistaa strategisen sijoittamisen: sijoittaja voi valita kohteet tuotto-odotustensa mukaan, painottaen joko vakaata kassavirtaa edullisemmilta alueilta tai arvonnousupotentiaalia paremmilta sijainneilta. Turun kaupungin asunto- ja vuokrapolitiikka tukee markkinan vakautta, mutta laaja uudistuotanto ja markkinaympäristön muutokset vaativat sijoittajalta jatkuvaa markkinaseurantaa.
Markkinatilanne ei ole kuitenkaan pelkästään ruusuinen. Vuokralaisen markkinat asettavat haasteita vuokranantajille ja kilpailu hyvistä vuokralaisista on kovaa. Vuokrien nousu on käytännössä pysähtynyt vapaarahoitteisissa asunnoissa, ja reaalinen vuokralasku syö sijoitustuottoja. Kun vuokra-asuntojen tarjonta on lähes kaksinkertaistunut kolmessa vuodessa, vuokralaiset voivat olla vaativia asunnon kunnon, sijainnin ja vuokraehtojen suhteen.
Sijoittajan kannattaakin varautua pitkittyneisiin vuokrausaikoihin ja kovaan kilpailuun – erityisesti suurten asuntojen saralla – sekä kohonneisiin ylläpitokuluihin. Eniten potentiaalia pitkäjänteiselle sijoittajalle tarjoavat hyvin sijaitsevat yksiöt ja kaksiot, jotka palvelevat opiskelijoita ja työikäisiä, kun taas isojen asuntojen kohdalla riskinä on kysynnän satunnaisuus ja vajaakäyttö. Lisäksi myyntiaikojen pidentyminen tekee exit-strategian toteuttamisesta aiempaa hitaampaa, mikä sitoo pääomaa pidemmäksi aikaa kuin aiemmin.
Turku tarjoaa siis tällä hetkellä kiinnostavia ostotilaisuuksia kärsivällisille sijoittajille, jotka pystyvät odottamaan markkinoiden tasapainottumista. Paras potentiaali löytyy todennäköisesti hyvin sijaitsevilta yksiöiltä ja kaksioilta, jotka palvelevat opiskelijoita ja nuoria ammattilaisia. Suurempien asuntojen markkinat ovat tällä hetkellä haastavammat ylitarjonnan vuoksi.
Menestyksekkään sijoituksen edellytyksenä on huolellinen kohdeasuntojen valinta, realistinen tuotto-odotus sekä kyky toimia pitkäjänteisesti markkinoiden tasapainottuessa.
Tarvitsetko ammattilaisen apua asuntosi vuokraukseen tai sijoitusasuntojesi hallinnointiin?
Me Asuntopehtoorilla tarjoamme kokonaisvaltaisen asuntovarallisuuden hoitoa myös Turun alueella. Huolehdimme puolestasi koko vuokrausprosessista: markkinoinnista ja esittelyistä vuokrasopimukseen, taustojen tarkistamiseen ja avainten luovutukseen asti. Sinä voit keskittyä rauhassa muuhun – me varmistamme, että asuntoosi löytyy luotettava vuokralainen ja vuokrasuhde etenee sujuvasti!
Ota yhteyttä ja hoidetaan vuokraus ammattitaidolla Turussa!
Sofia Savimäki välitysliiketoiminnan liiketoimintajohtaja & Danila Yönsini markkinointi-ja kehitysjohtaja, Asuntopehtoori
