Yleisesti ottaen voi sanoa, että kiinteistösektorilla suurin lisäarvo tuotetaan kiinteistökehityksessä.
Kiinteistökehitys itsessään on ylätason käsite, joka kattaa erilaisia toimenpiteitä.
Yksi on tontin hankinta ja sen kehittäminen. Mutta miten tonttia kehitetään? Kaavoituksen kautta.
Tontilla ei välttämättä ole kaavaa lainkaan, tai sitten kaavoitus ei salli sellaisia toimenpiteitä, joita kiinteistökehittäjä ja hänen sijoittajat haluaisivat tehdä.
Yksi tyypillinen esimerkki tästä on, että haetaan lisää rakennusoikeutta. Tämä voi tapahtua esim. korottamalla rakennusta tai täydennysrakentamalla. Näitä käytetään yleensä kaupunkien keskustoissa, joissa tilaa on rajallisesti.
Rakennusoikeutta (itselleen sopivaan tarkoitukseen) saadaan myös käyttötarkoituksen muutoshakemuksella. Tontti voi olla tarkoitettu vain vapaa-ajan asumiseen, mutta sinne haluttaisiin rakentaa asuntoja vakituiseen asumiseen. Tai teollisuustontti voidaan muuttaa toimisto- tai asuinkäyttöön.
Toinen esimerkki kiinteistön kehittämisestä on rakennuttaminen itsessään. Kun sopiva tontti on löytynyt, sille voidaan rakennuttaa jotain, jolle on markkinoilla kysyntää.
Mutta mistä tontin löytää? Maanomistajia voi lähestyä suoraan ja hieroa kauppoja, mutta usein kunnat myyvät tontteja. Samoin rakennusliikkeillä on tonttivarantoa, josta ne voivat olla halukkaita luopumaan.
Tai sitten yhteistyössä rakennusliikkeen kanssa voidaan rakentaa heidän hallitsemalleen tontille.
Kiinteistökehitykseen voi laskea myös peruskorjauksen ja saneerauksen, jossa kiinteistön arvoa ylläpidetään tai jopa nostetaan.
Kuinka sitten päästä mukaan kiinteistökehittämiseen? Kenties suoraviivaisin tapa on mennä töihin alan yritykseen, ja tehdä kiinteistökehitystä ihan käytännössä.
Riskiä voi vähentää otsikon mukaisesti kehittämällä kiinteistöä, jossa on jo tila, jota voi vuokrata.
Tällöin riski on huomattavasti matalampi. Kun kiinteistöllä sijaitseva toimitila (tai asunnot) ovat vuokrattuja, ei kehittäjällä ole niin kiire, vaan hän voi odottaa rauhassa sopivaa ajankohtaa edistää hankettaan.
Kiinteistön kehittäminen on todella pääomavaltaista, ja tämän vuoksi on tärkeää, että hanke saadaan jouhevasti vietyä läpi, koska sitoutuneen pääoman kustannus syö hankkeen kannattavuutta.
Esimerkiksi, jos olet ostanut tontin omaksi 2 miljoonalla eurolla, ja korkokustannukseksi oletetaan 3 %, maksat 60.000 € per vuosi ihan vain siitä, että pääomaa on tontissa kiinni.
Olisi siis suotavaa, että tämä pääoma tuottaisi jotain. Tuoton saa vuokraamalla toimitilan.
Mikäli kyseessä on teollisuustila tai muu toimitila, jossa vuokralainen harjoittaa liiketoimintaa pitkäkestoisesti, voi heidän kanssa neuvotella tulevista kehitystoimista.
Parhaimmillaan voi käydä jopa niin, että vuokralainen haluaakin ostaa tilan omaksi. Näin voi käydä esim. tilanteessa, jossa vuokralaisen liiketoiminta on sidottu kyseiseen lokaatioon, eikä hän halua kantaa riskiä, että joutuu muuttamaan pois.
Toisaalta tällöin ei välttämättä ole voitu tehdä kaikkia kehityshankkeita, eli kaikkea lisäarvoa ei ole saatu ulosmitattua. Toki lisäarvo on myös se, että vuokralaisen ei tarvitse muuttaa, jolloin hänen kannattaa maksaa kiinteistöstä yli markkinahinnan.
Joka tapauksessa, kiinteistökehittäjälle on henkisesti ja taloudellisesti miellyttävämpää kehittää kiinteistöä, jossa on vuokrattava tila.
Tämän vuoksi mikäli harkitset kiinteistökehittämistä, kannattaa harkita tällaista kohdetta.
Itsessään kiinteistökehittäminen on varsin monimutkaista, ja siinä tarvitaan runsaasti sekä teknistä, juridista että taloudellista osaamista. Eli hyvät yhteistyökumppanit ovat tarpeen.
