Tämä kysymys on noussut useamman asiakkaan huulille viime aikoina. Veikkaan tämän johtuvan piristyvästä taloustilanteesta yleisesti, sekä asuntomarkkinoilla.
Korot ovat laskeneet ja 3 kk euribor on jo alle 2 %. Yhä useamman sijoitusasunnon kassavirta kääntyy plussalle nyt kun kevään yhtiökokousten jäljiltä saadaan päivitetyt vastikelaskut.
Mutta ylipäätään ei mielestäni kannata katsoa yhden hetken tilannetta, vaan miettiä asuntoa sijoituskokonaisuutena. Se, onko se ”hyvä” yhtenä vuonna, ei vielä kerro onko se hyvä sijoituksena.
Välillä kuulee myös kommentteja, että pankeista ei oikein tahdo saada lainaa. Tämä keskustelu on usein melko hedelmätöntä, varsinkin somessa, koska lainan saanti riippuu täysin hakijan yksilöllisestä tilanteesta.
Jos lainaa hakee työtön yksinhuoltaja ilman varallisuutta ja tuloja, on lainan saanti varmasti hankalaa.
Kun taas henkilö, jolla on varmat tulot sekä paljon vakuutta, saa lainaa runsaasti vaikka ei sitä edes tarvitsisi.
Yleisenä ohjenuorana voikin sanoa, että lainaa kannattaa hakea silloin kun sitä ei tarvitse.
Haastattelin pankinjohtajaani ja kysyin häneltä mitä asioita pankki huomioi rahoitusta myöntäessään. Tässä muutamia tärppejä pankkitiskin toiselta puolen.
Pankkien käsiä sitoo melko massiivinen sääntely, esimerkiksi henkilöasiakkaiden kohdalla seuraavat säännökset:
Luottolaitoslaki, kuluttajansuojalaki, laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta, EU-säännökset (vakavaraisuusasetus 575/2013), laki positiivisesta luottotietorekisteristä, Finanssivalvonnan standardit ja määräykset, Euroopan pankkiviranomaisen (EBA) julkaisemat luotonantoa- ja valvontaa koskevat ohjeet.
Asuntoluottodirektiivi sanelee, paljonko lainaa voidaan myöntää suhteessa vakuuksiin. Ensiasunnon ostaja saa max 95 % lainan. Eli 100.000 euroa maksavalle asunnolle saisi korkeintaan 95.000 € lainan.
Muut oman kodin ostajat saavat max 90 % lainan, ja sijoitusasunnon ostaja saa max 70 % lainan.
Mutta on hyvä huomata, että nämä ovat maksimi lainamääriä. Vakuutta tarvitaan silti lisää, koska asunnon vakuusarvo on tyypillisesti 70 %, tai 80 % mikäli kohde on uusi/remontoitu kasvukeskuksessa.
Vakuuden lisäksi lainapäätökseen vaikuttaa merkittävästi hakijan tulot.
Nettotuloista pankki saa mitoittaa korkeintaan 60 %. Eli jos hakijan nettopalkka on 2000 €/kk, laskee pankki hakijan lainanhoitokyvyksi 1200 €/kk. Tämä rahamäärä pitää riittää lainan lyhennyksiin sekä korkoihin.
Asuntosijoittajan kohdalla nettotuloihin lasketaan sijoitusasunnon kassavirta vastikkeiden ja verojen jälkeen. Kassavirtapositiivisten asuntojen hankkiminen on siis yksi tapa nopeuttaa asuntosalkun kasvua. Tämä on sinällään nurinkurista, koska syrjäseudulta ostettujen asuntojen arvo luultavasti laskee, mikä on huonoa bisnestä pitkällä aikavälillä.
Mutta lyhyellä aikavälillä nämä asunnot voivat toimia ponnahduslautana asuntosalkun kasvattamiselle, kunhan musta pekka ei jää itselle.
Tällä matikalla voit lainalaskurilla simuloida paljonko lainaa voisi irrota. Kerrot vain nettopalkkasi 0,6:lla ja syötät tämän summan laskuriin.
Laina-aika hetu-ostajalle on tyypillisesti 25 vuotta. Osakeyhtiön kohdalle laina-aika on 10-20 vuotta. Laina-aika voi olla pidempi mikäli ostokohteessa ei ole remonttiriskejä. Eli jos pankki näkee, että kohteeseen on tulossa putkiremontti lähivuosina, mitä varten taloyhtiö tulee ottamaan yhtiölainaa, voi kohteen vakuusarvo laskea pankin näkökulmasta.
Tämän vuoksi remonttihuolettomaan uudiskohteeseen saa pidemmän laina-ajan kuin vanhaan asuntoon. Yhtiölaina on pankille ongelmallinen sen takia, että siinä taloyhtiö on vakuutta realisoitaessa etusijalla pankkiin nähden.
Oy:n kohdalla yksi hyvä kikka on neuvotella pankin kanssa lyhyt laina-aika, mutta pitkä maksuohjelma (balloon-laina). Eli esim. 10 vuoden laina-aika, jossa kuukausimaksut on laskettu 20 vuoden laina-ajan perusteella. Tällöin 10 vuoden jälkeen laina tulee uudelleenrahoitettavaksi, mutta laina-aikana kuukausimaksut ovat maltillisemmat kuin tiukemmalla 10 vuoden laina-ajalla laskettuna, eli sijoitusasunnon kassavirta on parempi.
Edellä mainitusta sääntelystä johtuen lainaa ei saa myöntää vaikka pankki kuinka haluaisi, mikäli nettotulot eivät riitä.
Tästä seuraa absurdi tilanne, jossa hakijalla voisi olla vaikka miljoonien eurojen vakuudet, mutta niin matalat tulot, että lainaa ei voida myöntää.
Tätä ongelmaa ei ole Oy-puolella. Eli tällaisen asiakkaan kannattaa perustaa yhtiö ja antaa vakuuksia yhtiön nostamalle lainalle.
Tuloja tarkastellessa pankki huomioi myös asiakkaan ikää. Eli lähellä eläkeikää oleva hakijan tuloja ei välttämättä lasketa täysimääräisesti nykytuloilla, vaan laskelmassa huomioidaan eläkkeen koittaessa alentunut tulotaso.
Laina pitää pystyä hoitamaan myös tällä alemmalla tulotasolla. Toki lainaa siinä kohtaa on oletettavasti vähemmän jäljellä, mutta hyvä huomioida.
Oy:n puolella asuntoluottodirektiivi ei sääntele lainan myöntämistä, joten Oy:lle voidaan myöntää enemmän lainaa vakuuksiin nähden kuin kuluttajalle. Direktiivin idea on suojella kuluttajaa ylivelkaantumiselta, mutta osakeyhtiö ei tarvitse tällaista suojelua.
Oy:lle voidaan siis myöntää 90-95 % laina, kunhan vakuuksia ja tuloja löytyy. Yrittäjä voi siis antaa omia vakuuksia yrityksensä hyväksi.
Toisinpäin tämä ei kuitenkaan ole mahdollista, eli yritys ei voi antaa vakuuksia omistajalleen, koska tästä ei ole liiketoimintahyötyä yritykselle.
Vakuusarvoa syntyy lisää joka kuukausi kun pankkilaina (tai yhtiölaina) lyhenee. Eli mikäli asiakas haluaa lainaa lisää, voi hän uudelleenrahoittaa asuntosalkkunsa. Tämän onnistuu helpommin silloin kun asuntojen arvo on noussut tai lainat lyhentyneet.
Tietyssä mielessä ikävä tilanne on kun taitava sijoittaa onnistuu ostamaan asunnon oikeasti alle markkinahinnan, mutta pankki katsoo sen vakuusarvoksi kauppakirjaan merkityn kauppahinnan. Vaikka naapurista myytäisiin identtinen asunto kalliimmalla, ei auta.
Mutta jos odottaa vaikkapa 6-12 kk ja pyytää sitten välittäjältä arviokirjan, voi pankille perustella asunnon arvon olevan korkeampi, jolloin vakuutta, eli lainannostokykyä syntyy saman tien lisää.
Lainaa voi hakea myös muualta kuin pankista. Helpointa on käyttää luottokorttia. Ja jos tarvitset lainaa enemmän kuin yksi luottokortti sallii, voit hakea useamman kortin.
Mutta luottokortin laina on kalleimmasta päästä, ja muutenkin melko riskistä, eli sitä en voi ihan jokaiselle suositella.
Toinen vaihtoehto on ns. hard money lending, joka ei Suomessa ole niin yleistä, mutta esim. amerikkalaisten usein käyttämä. Tässä mallissa varakas henkilö tai yhtiö antaa lainan pankin sijaan.
Tällainen velkoja yleensä vaatii vakuutta pankin tavoin, mutta häntä ei sido samat säännökset kuin pankkeja, joten hän voi toimia suoraviivaisemmin. Tällainen rahoitus on myös huomattavasti pankkilainaa riskisempää (erityisesti velkojalle), joten lainan korko pankkilainaa korkeampi.
Tyypillisesti hard money lendingin korko liikkuu 5-10 % välimaastossa, ja laina-ajat ovat lyhyitä, kuukausista muutamaan vuoteen.
Toki siinäkin lainaehtoja voidaan neuvotella uudelleen aika ajoin, ihan kuten pankkilainassakin.
Pankkisääntely on monimutkainen asia, eikä sitä pysty kattavasti yhdessä blogitekstissä käsittelemään. ”Mitä kannattaa tehdä” -kysymykseen vastaaminen vaatisi juuri kysyjän tilanteeseen perehtymistä.
Mutta yleisesti ottaen sanoisin, että pankit kyllä tälläkin hetkellä mielellään myöntävät lainaa.
Ja mikäli lainan nostaminen on ajankohtaista, voin suositella ainakin minulle varsin hyvin toimivaa pankkia, laita vain rohkeasti viestiä.
