Rahoitus asuntosijoittajan työkaluna - Asuntopehtoori LKV

Rahoitus asuntosijoittajan työkaluna

Rahoitus asuntosijoittajan työkaluna

Tällä viikolla tapasin asiakkaan, joka sanoi voivansa ostaa neljä asuntoa, mutta jäi miettimään miten voisi sen jälkeen hankkia lisää. Toinen asiakas taas oli lukenut vanhan tekstini asuntosijoittajan rahoituksesta ja kiinnostui bullet-lainasta.

Nämä ovat tyypillisiä pohdintoja sijoittajalle, joka ymmärtää perusteet ja vähän enemmänkin sekä on jo hankkinut ensimmäiset asunnot. Aiemmin hahmottelin asuntosijoittajan polkua edetessään sijoittajan urallaan.

Rahoitus on todella tärkeässä roolissa kasvun mahdollistajana. Seuraavaksi tutkitaan tarkemmin kahta rahoitustuotetta, jotka mahdollistavat korkoa korolle -ilmiön myös asuntosijoittajalle.

 

Bullet-laina eli kertamaksulaina

Bulletin idea on lyhykäisyydessään seuraava:

  • Laina-aikana maksetaan vain korkoja eli lainaa ei lyhennetä
  • Laina-aika on normaalia lyhyempi, tyypillisesti 5-10 vuotta
  • Koko lainapääoma maksetaan pois bulletin lopussa

Asuntosijoittajan käytössä bullet parantaa kassavirtaa huikeasti. Jos normaalisti laina maksetaan pois 20 vuodessa eli pääomaa lyhennetään 5 % alkupääomasta per vuosi, voikin bulletin käyttäjä sijoittaa tuon viiden prosentin pääoman uudelleen joka vuosi.

Lasketaan karkea esimerkki. Asuntosijoituslainaa yhteensä 500 000 euroa, keskikorko 1,2 % ja lyhennystahti 5 %/v. Vuodessa lyhennyksiin kuluu 25 000 euroa. Jos hän uudelleenrahoittaisi tämän lainan bulletiksi, paranisi kassavirta 25 000 euroa, jonka voisi sijoittaa uudelleen joka vuosi.

Käytännössä hän voisi siis melkein ostaa yhden uuden sijoitusasunnon joka vuosi. Luultavasti bulletin korko olisi lähempänä 1,5 % eli korkokulut toki nousisivat hieman.

Toisaalta uusien asuntojen hankkimisen sijaan hän voi sijoittaa rahat muuallekin, esim. pörssiin. Pörssiin ei kannata sijoittaa rahoja vain muutaman vuoden aikajänteellä, mutta 10 vuotta on riittävä aika. Ja bulletin voi aina uudelleenrahoittaa uudeksi bulletiksi tai tavalliseksi lainaksi.

On myös selvää, että lainalyhennysten sijoittaminen lisää riskiä. Tai oikeammin, riski ei vähene kuten tavallisella lainalla operoitaessa vähenisi. Normilainalla pääomaa olisi viiden vuoden päästä enää 375 000 euroa, kun taas bulletilla sitä on yhä 500 000 euroa.

Riski kasvaa entisestään, jos asunnon arvonlasku on todennäköistä. On todella ikävä tilanne 10 vuoden päästä todeta, että jostain pitäisi kaivaa 500 000 euroa bulletin poismaksemiseen kun asuntojen arvo onkin vain 400 000 euroa.

Kannattaa varautua myös siihen, että jostain poliittisesta tai taloudellisesta syystä johtuen bullettia ei voikaan uudelleenrahoittaa sen päätyttyä. Tällöin rahat täytyy hankkia jostain.

Pörssisijoitukset ovat tässä mielessä varteenotettava sijoituskohde, koska ne on helppo realisoida, toisin kuin asunnot. Riskiksi toki jää sitten se, että miten pörssi on käyttäytynyt 10 vuoden aikana.

Toisaalta riskiä vähentää erinomainen ajallinen hajautus. Olethan sijoittanut ison osan vuokratulosta joka kuukausi (kustannustehokkaaseen indeksirahastoon) eli et ole ostanut huipulta etkä pohjalta.

Kaiken lisäksi tämä tuo asuntosijoittajalle hänen kovaasti kaipaamaa korkoa korolle -ilmiötä. Tätähän ei asuntosijoittamisessa oikein ole. Ostat asunnon, kulujen ja verojen jälkeen käteen jää 100 €/kk. Et voi ostaa uutta asuntoa ihan heti sijoituksesi jättää 1200 euroa tilille vuodessa.

Sen sijaan pörssisijoittaja voi helposti sijoittaa 100 €/kk ja saa tälle rahalle välittömästi korkoa korolle.

Hienommin sanottuna, asuntosijoittajan on vaikeampi pitää yllä hyvää IRR:iä kuin osakesijoittajan. ”Irri” onkin sitten toisen blogitekstin aihe.

 

Tililimiitti

Tililimiitti toimii käytännössä näin:

  • Sovittu pankin kanssa rahamäärä, esim. 500 000 euroa, jonka voit lainata koska tahansa
  • Maksat tilistä hoitomaksua, esim. 0,2 % koko summalle riippumatta oletko käyttänyt limiittiä vai et
  • Nostetulle rahalle maksat korkoa esim. 1,3 %
  • Voit koska tahansa maksaa limiittiä takaisin, jolloin korkokulut laskevat samassa suhteessa
  • Maksukyvystä riippuen pankki vaatii limiitille takauksen, voit myös saada Finnveran takauksen

Limiitti ei ole ideaalinen pitkäaikaiseen rahoitukseen. Eli sitä ei kannata käyttää normaalina sijoituslainana. Sen sijaan se on suunniteltu toimintaan, jossa kassa vaihtelee.

Esimerkiksi yrittäjä voi haluta ostaa varaston täyteen tuotteita kerralla, koska saa isolle kertaostokselle alennusta. Tällöin hänen kannattaa käyttää limiittiä ja maksaa sitä sitten pois sitä mukaa kun saa tuotteet myytyä.

Samoin limiitillä yrittäjä voi tasata kausivaihtelua.

Samalla logiikalla limiitti toimii asuntosijoittajalle. Sijoittaja voi tehdä tarjouksen hyvästä kohteesta eikä hänen tarvitse odottaa rahoituspäätöstä vaan voi käyttää limiittiä. Toisaalta etukäteen haettu lainalupaus ajaa saman asian.

Jos tavallinen asuntosijoittaja saa tehdä lainaansa ylimääräisiä lyhennyksiä vapaasti, ei limiitistä luultavasti ole hyötyä. Mutta kun sijoitettavat summat kasvavat, eivät pankit välttämättä arvosta, että jatkuvasti ”kikkaillaan” rahoituksen kanssa. Tällöin limiitti onkin hyvä tuote.

Kun sijoitetaan isompia summia, nousevat lainan järjestelypalkkiot euromääräisesti korkeaksi. Limiitti ratkaisee tämän ongelman sillä järjestelypalkkiota ei ole kuin yhden kerran.

Myös asuntoflippaaja voi harkita limiittiä, ainakin jos vaihtoehtona on aina hakea uusi laina. Toki jos flippaus tehdään käyttöpääomalla eli tilillä olevalla ylimääräisellä rahalla, ei limiittiä tarvita. Mutta sitten taas jää pohdittavaksi onko mielekästä pitää noin isoa käyttöpääomaa tilillä.

Tililimiitin etu on myös siinä, että sekin tavallaan tuo korkoa korolle -ilmiön asuntosijoittajalle. Sijoittaja voi siis käyttää yllämainittua 100 €/kk tuloaan limiitin lyhentämiseen. Tällöin hän saa välittömästi sataselleen 1,3 % tuoton.

Herättääkö bullet tai limiitti ajatuksia? Kysy rohkeasti kommenteissa niin katsotaan osataanko vastata!

Jaa eteenpäin:

Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp
Email

Miika Vuorensola

Yrittäjä, DI, LKV, LVV

Yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja Miika on toiminut vuokranantajana yli 18 vuotta. Hänelle tärkeitä arvoja ovat hyvä vuokranantajuus sekä reilu peli puolin ja toisin.

miika@asuntopehtoori.fi

Etsitkö sijoitusasuntoa?

Kauttamme löydät asuntoja, jotka eivät ole aktiivisessa myynnissä. Lähetä sähköpostiosoitteesi ja ilmoitamme uutiskirjeellä potentiaalisista kohteista.

18 Comments

  1. Juha Päivärinta sanoo:

    Ongelmana on bullet-lainojen tarjoajien nähtävästi rajattu määrä. Kysyin parista paikallisesta konttorista ja ei oota tarjottiin heti. Eli mitkä pankit pitävät bullettia valikoimissaan?

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Totta, bullettia ei ihan jokaiselle myönnetä. Kyllä se varmaan kaikkien pankkien valikoimassa on mutta sen saatavuus on asiakaskohtaista. Eli ei muuta kuin yhteyttä vaan useampaan pankkiin!

  2. Ville Peltonen sanoo:

    Olen itse käyttänyt osakesalkku vastaan saamaani limiittiä ja sillä kattanut esim omarahoitusosuuden puutteita. Uudiskohteiden pakollisten lyhennysvapaiden aikana saanut limiittiä maksettua hyvin takaisin.
    Ja kun osakesalkku kasvaa niin samalla kasvaa limiitin määrä. Riskinä toki osakekurssien nopea pudotus, jolloin vakuusarvot limiitille laskevat ja myös korkomuutokset.

  3. cockhillproduction sanoo:

    Asuntosijoittaminen on tullut vaikeammaksi, etenkin näin päivätyön ohessa. Ymmärrän että parempia diilejä löytyisi, jos todella käyttäisi aikaa ja vaivaa. Näin äkkiä vaikuttaa siltä, että ne jotka kassavirtapositiivisia kohteita löytävät, käyttävät siihen käytännössä työpäivänsä ja tekevät sitä ”päätoimisesti”.

    Bullet-laina on ollut mielessä eräänä vaihtoehtona, mutta sitä on tarjottu aika lyhytaikaisesti. Toki näihin vaikuttaa kohteen riski, ja jos arvonlasku on todennäköinen, ei se pitkä aikakaan auta. Ymmärrän hyvin, että bullet voisi olla niissä kohteissa ihan käyttökelpoinen, joita sinä kauppaat. En kritisoi sitä ollenkaan, mutta eräs toinen asuntosijoittaja neuvoi tähän kohtaan sanayhdistelmällä: ”älä yritä”. Olin ostamassa montaa uutta kohdetta, ja spekuloin sillä että lyhennysvapaan aikana saan kassaa kartutettua ja sillä tavalla kohteen kassavirtapositiiviseksi. Hallituksen kuviot ovat sen verran epävarmat, että enpä uskalla juuri nyt lähteä.

    Mutta koska asuntosijoittamisen kasvattaminen on nyt vähän vaikeaa, otin bullet-lainan osakesalkkua vastaan. Siinäkin sain vain 2v bulletin, vaikka olisin halunnut mielummin 10v. Koitetaan tämä jakso, ja katsotaan jos sitä seuraavalla kaudella saisi pidennettyä. Riskejä siinäkin on, mutta ne ovat kuitenkin aika pieniä hyvin hajautetussa salkussa..

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Mieti myös, onko asunnon pakko olla kassavirtapositiivinen. Miten arki ja riskitaso muuttuu, jos ostat kohteen, jonka kassavirta on parikymppiä miinuksella? Entä jos kassavirta on -100 €/kk? Ja excelissä on helppo laskea mikä vaikutus kassavirralle on jos veromuutos menee läpi. Lyhennysvapaan aikaisen puskurin kertymiseen veromuutoksella ei ole vaikutusta. Jos veromuutos menee läpi, niin puskurin riitto pienenee.

  4. Mika Innanen sanoo:

    Onko tuo tililimiitin kohdalla mainittu Finnveran takauksen saaminen nimenomaan asuntosijoitustoimintaan mistä varmistettu? Finnveran omissakin ehdoissa lukee, että sitä ei pääsääntöisesti saa kiinteistösijoitustoimintaa varten. Näin myös viimeksi tällä viikolla on pankkiyhteyshenkilölleni Finnverasta vastattu. Täytyy vielä paikalliselle Finnveran aluepäällikölle soitella ja varmistaa. Hyödyllinen tuote olisi varsinkin aloittavalle firmalle mutta eivät oikein näytä asuntosijoittamiseen sitä antavan.

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Hei,

      hyvä tarkennus. Ei ole itsestään selvää, että sen saa juuri asuntosijoittamiseen. Jos yrityksellä on muuta toimintaa, tilanne on eri. Kannattaa keskustella avoimesti pankin ja Finnveran kanssa.

      • Mika Innanen sanoo:

        Vielä palatakseni tähän Finnveran takaukseen. Soittelin paikalliselle Finnveran aluepäällikölle ja asuntosijoittamiseen ei tosiaan lähde Finnvera mukaan. Kertoi, että ovat itse asiassa niinkin tarkkoja, että firman y-tunnuksella ei saa olla lainkaan asuntosijoittamista eikä muutamia muitakaan toimialoja (perustajaurakointi, vuokrahuoneistoliiketoimintaa jne). Toisin sanoen jos firmalla on muun liiketoiminnan lisäksi asuntosijoittamista niin peli on sen firman osalta menetetty. Toivotti kuitenkin tervetulleeksi keskustelemaan asiasta uudestaan toisen y-tunnuksen kanssa jos toisen firman perustaa.

  5. Markku Tomi sanoo:

    Rahoitukseen liittyvä kysymys. Miten käytännössä eroaa se, että nostaa pankista yhden lainan per sijoitusasunto vai että yhdellä lainalla esim. 3 asuntoa kerralla? Ei ole tästä sinällään kokemusta, mutta olisi nyt tilanne jossa pankki tajorsi yhtä lainaa koko ”kimpulle”. Onko jotain mitä pitäisi ottaa huomioon? Ainakin plussana vain yhdet lainanperustamiskustannukset, mutta se on aika pieni hyöty.

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Toinen minimaalinen hyöty on että lainan hoitokulut juoksevat vain yhdestä lainasta eikä kolmesta. Ja veroilmoitus on yksinkertaisempi jne. Ei sillä isoa merkitystä taida olla. Jossain kohtaa kun asuntojen määrä kasvaa niin ei enää ole mitään järkeä pitää jokaiselle omaa lainaa.

      Vakuuksia tuo toki sitoo eri tavalla. Eli yksi laina vaatii kaikki asunnot vakuudeksi ja niitä pitää erikseen vapauttaa kun laina lyhenee. Jos taas asunnolle on oma laina, se vapautuu automaattisesti kun laina on maksettu pois.

  6. Elisa sanoo:

    Moro, hyvä tiivistelmä rahoituksesta!

    Osaatko sanoa, miten pankit antavat vakuutta toisen pankin lainaan? Itselläni on yritys pankisssa X ja omat henk koht lainat ja tilit pankissa y. Olisin halunnut käyttää vakuutena omaa maksettua omakotitaloani yrityksen lainaa varten. Sen ainakin kuulin tutulta, että Nordea antoi hänelle todella tiukasti vakuutta toisen pankin lainaa varten, käyttivät jotain kerrointa panttaukseen, jollon vapaata vakuusarvoa jäi enää hyvin vähän käyttöön.

    Onko kokemuksia tällaisesta? Vai kannattaako vaan pyrkiä vaihtamaan omat ja yrityksen kaikki asiat samaan pankkiin? Ja jos satut jonkin pankin tietämään, mikä antaisi vakuutta käyttää, kerro toki! Yritykseni pankkia en mielellään vaihtaisi, mutta omarilainan voisin helposti siirtää toisalle.

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Jep, tätä kutsutaan jälkipantiksi. Eli jos omakotitalosi on vielä Y-pankin lainan vakuutena, mutta lainaa on sen verran vähän, että vakuutta jää yli. Nyt Y voi antaa omakotitalosta jälkipantin X-pankille, mutta Y käyttää tosiaan kerrointa, eli he eivät anna koko vapaana olevaa vakuutta, koska eipä siitä heille oikein mitään hyötyä ole. Itseasiassa päinvastoin. Mikäli omakotitalon arvo yhtäkkiä laskisi rajusti, voisi Y olla tilanteessa, että heillä on vakuutta vähemmän kuin lainaa. Kun taas jos koko vakuus on Y:n käytössä ja talon arvo laskee, on heillä todennäköisemmin lainalle täysi vakuus vielä.

      Tämän vuoksi on hyödyllistä, että asiakkuus on samassa pankissa. Y:lle ei varmaan olisi ongelma, mikäli vakuus pysyy heidän hallussaan kokonaan, vaikkakin sitä sitten hyödynnetään kahden eri oikeushenkilön (sinä ja yrityksesi) lainojen vakuuksina.

  7. Jari pehtamaa sanoo:

    Terve! Tuttua asiaa itselle, mutta myös hyviä pointteja mitä en ollut ennen tullut ajatelleeksi!

    Olen ajatellut pitkään siirtymistä päätoimiseksi yrittäjäksi palkkatyöstä, positiivisen kassavirran asuntosijoitukset tuo siihen hieman turvaa, koska on kuitenkin hieman epävarmaa miten oma yritystoiminta lähtee käyntiin.

    Tiedätkö miten yrittäjänä saa asuntolainaa omaan asuntoon? Tämä on tähän asti laskettu aina suoraan nettotulojeni perusteella. Tämä on aika merkittävä asia kuitenkin sen suhteen, uskaltaako yrittäjäksi hypätä, jos ei saisikaan samaan tyyliin enää omaan kämppään lainaa. Mitä asioita pankki tässä katsoo? Pitääkö olla tilikausia jo alla, josta pankki katsoo toiminnan kannattavuutta? Entäs jos uusi yritys?

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Kiva jos sait edes yhden uuden ajatuksen tekstistä!

      Pankki toki kertoo tähän vastauksen suoraan, mutta luultavasti siellä katsotaan ja arvioidaan minkälaista palkkaa tai osinkoa voit yrityksestäsi nostaa. Jos saatavat tulot ovat uskottavia, eiköhän laina järjesty. Tee myös työtä, että pankki huomioi tulolaskelmassa vuokratulot sekä mahdolliset osingot pörssistä.

      Jäin miettimään, että mitenköhän pankki reagoi jos nostat lainan nyt palkkatyössä ollessasi ja sen jälkeen siirryt yrittäjäksi.

  8. Iivari sanoo:

    Olen itse käyttänyt pankkia hieman apuna taloyhtiölainojen lisäksi, jos taloyhtiölainan osuus velattomasta hinnasta on ollut esim. vain 50 %. Näin olen saanut 70 % vivun aikaiseksi, pienellä pankkilainalla.

    Olen nyt ajatellut, että uudelleenrahoittaisin näitä kohteita, kun aikaa on hieman kulunut ja arvo noussut. Osaatko sanoa, mitä pankki tällaisessa tilanteessa tuumaa, jos uudelleenrahoittaisin kohteesta pankkilainan pois? Eli jos pankkilaina on ollut 20 000 € ja arvo on noussut tuon 20 000 €, saisin koko lainan maksettua uudella lainalla pois.

    Tuli vaan mieleen, että mitä pankki tästä enää hyötyy, jos teen näin? Eli että suostuvatkohan 🙂

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Eli sinulla on nyt 20 000 € laina omasta pankista ja 50 000 € taloyhtiölainaa. Jos nyt uudelleenrahoitat tämän 20 000 € oman lainasi niin tavallaan mikään muu kuin lainaehdot eli esim. korko ei muutu. Jos laina on nyt vaikkapa Nordeasta ja pyydät OP:sta 20 000 € lainatarjouksen, joka on edullisepmi kuin nykyinen Nordean laina ja päädyt tarttumaan OP:n tarjoukseen. Nyt OP antaa sinulle 20 000 €, jolla maksat pois Nordean lainan.

      Asunnossa on yhä 50 000 € taloyhtiölainaa ja 20 000 € omaa lainaa, joka nyt vain on hieman edullisempi kuin alkuperäinen laina. Tämä on uudelleenrahoituksen idea.

      Eli kyllä pankki siitä hyötyy. Jos kyseessä on uusi pankki, on sen hyöty uuden asiakkuuden voittaminen. Jos vanha pankki laskee omaa hinnoitteluaan, on sen hyöty pitää asiakkuudesta kiinni.

  9. Seppo sanoo:

    Terve. Mielenkiintoinen blogi asuntosijoittamisen teemoista ja tämä teksti esitteli itselle monta uutta työkalua.

    Itse olen pohdiskellut miten pystyisin käyttämään vakuutta. Minulla on vanha omakotitalo, jota olen maksellut jo pitkälle melkei velattomaksi. No tästähän sitten saa vapaata vakuutta, jota mielellään käyttäisin. Ainoa ongelma on, että kaikki laskelmat mitä teen tällä vakuudella eli 100% lainalla, ovat todella reippaasti pakkasella kassavirraltaan.

    Vaikka etsin vähän enemmän ”kassavirta”-kohdetta, jopa nollakoroilla kassavirta menee pakkaselle, enkä haluaisi talouteeni ottaa sellaisia rasitteita, varsinkin kun kulut ja korot nousussa.

    Onko mitään vinkkejä, miten vakuutta voisi hyödyntää muulla tavoin? Tympeää jättää käyttämättä, mutta pelkällä lainalla asuntojen ostaminen näyttää olevan aika haastavaa juurikin kassavirran puolesta.

    • Asuntopehtoori sanoo:

      Kiitos mukavasta palautteesta!

      Onko se miinuksella oleva kassavirta iso ongelma? Nythän tilanne on se, että voisit vakuuden avulla hankkia lisätuloa. Kannattaako tämä hankinta jättää tekemättä vain siksi, että joudut laittamaan omaa rahaa mukaan joka kuukausi?

      Vaihtoehtoisesti voit ottaa vähemmän lainaa ja käyttää omaa rahaa enemmän. Tällöin kassavirta on parempi. Minusta tärkeämpi hankintakriteeri yleisesti ottaen on ”hyvä kohde” kuin ”kassavirtapositiivinen”.

      Toki jos kassavirran positiivisuus on ehdoton kriteeri etkä sen vuoksi voi vapaata vakuutta hyödyntää, niin ehkä voit vuokrata vakuutta tutullesi? Tällöin saat muutettua vakuuden tuottavaksi assetiksi ja hän saa ostettua yhden sijoitusasunnon lisää.

Vastaa käyttäjälle Mika Innanen Peruuta vastaus

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *